한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도 / 이은홍,김인만 / 원앤원북스 / 발매 2021.05.04

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한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도 / 이은홍,김인만 / 원앤원북스 / 발매 2021.05.04

작성자: 최미경

조회: 798 등록일: 2023-07-24

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<table id="community_image" class="center" align="center" width="460"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/hugi/16901828715351.jpg" width="460" align="absmiddle"></td></tr></tbody></table><span data-input-buffer="INPUT_BUFFER_DATA;Mozilla%2F5.0%20(Windows%20NT%2010.0%3B%20Win64%3B%20x64)%20AppleWebKit%2F537.36%20(KHTML%2C%20like%20Gecko)%20Chrome%2F115.0.0.0%20Safari%2F537.36%20Edg%2F115.0.1901.183;blog.naver.com" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium;"><p id="SE-76c54165-1d6f-4b4f-bd45-2b536ff13b21" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><한권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도>는 2020년 6월 2일에 읽었습니다. 부동산 20년 경력의 이은홍 공인중개사님과 김인만 부동산컨설턴트님이 공저한 책입니다. 이 책말고도 <월1000버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법>,<나도 꼬마 빌딩을 갖고 싶다> 이 두권도 공저를 하셨네요.김인만님만 별도로 <대한민국 부동산은 언제까지 오를 것인가>,<혼돈의 부동산시장,그래도 기회는 있다>,<문재인 시대 부동산 가치투자>,<참 쉽다 상가투자>까지 책을 내셨는데요.제가 그 중에 읽고 독서모임까지 했던 책은 <대한민국 부동산은 언제까지 오를것인가> 였습니다.<p id="SE-76c54165-1d6f-4b4f-bd45-2b536ff13b21" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-bf359196-3b07-42a6-8459-984463ce5609" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">대한민국 부동산은 언제까지 오를것인가?(129회차 경제엄마 독서모임후기)<p id="SE-c93e1275-4a22-416e-9c84-43730121ffdb" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-4dc5e038-880f-4b6d-92d9-6c2583e899c1" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">오늘은 <한권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도>에 집중해 봅니다. 책 제목에서 드러나다시피 서울재개발에 한정된 이야기입니다. 재개발구역중에서 가장 많은 수요들이 궁금해하지만 쉽게 접근하지 못하는 지역,구역의 이야기이기도 합니다. 용산 한남뉴타운,마포 아현 뉴타운,성수전략정비구역,중구 신당,강남 거여 마천 뉴타운,동작구 노량진 뉴타운,흑석뉴타운,이문휘경 뉴타운 등 서울 재개발에 관심있는 분은 필독하시면 도움되실 겁니다.<p id="SE-4dc5e038-880f-4b6d-92d9-6c2583e899c1" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-38f92b1f-6f3d-4925-80f7-9e756f3ae97c" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-bf1ffd00-6cf8-4c10-86a2-877cd6574740" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-e03463a4-464c-484a-b817-4c276f1eba01" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-b7d961d2-1645-4e63-aba5-d6cb9e75747e" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><서울 재개발 투자지도에서 담고 싶은 문장><p id="SE-b7d961d2-1645-4e63-aba5-d6cb9e75747e" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-5df1844f-df1c-491c-831d-451b2adabc0e" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-57c686cb-0032-4f77-9b0c-4bbb6848231d" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">1.재개발사업의 규제가 재건축사업에 비해 상대적으로 느슨함을 알 수 있다. 같은 정비사업인데 왜 이렇게 차이가 날까? 재건축사업은 주거환경이 양호하나 주택(아파트)의 노후화를 개량하는 사업으로 1970년대 개발된 강남권에 집중되어 있는 반면,재개발사업은 주거환경이 열악한 지역의 도시환경을 개선하는 사업으로 주로 비강남권에 위치해 있다. 투기수요를 억제해야 하고 무엇보다 고가 아파트를 타깃으로 잡은 정부입장에서는 당연히 강남권 재건축사업 규제를 더 무겁게 할 수밖에 없다. 더군다나 서울과 같이 아파트를 지을 땅이 절대적으로 부족한 지역에서는 재건축 재개발 정비사업을 통하지 않고서는 새 아파트를 공급할 수 없다. 사업성이 뒷받침되는 정비사업구역도 무한정 나오지 않는지라 서울의 남은 재개발 사업 구역들의 희소성은 시간이 지날수록 점점 더 커질것이다.<p id="SE-57c686cb-0032-4f77-9b0c-4bbb6848231d" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-1c468c94-56e2-4cf4-9b3b-eef4a5377a95" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-45ef9996-0c2d-483a-8736-f758d789301d" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">2.지분쪼개기는 1인 소유였던 단독주택이나 다가구주택건물을 용도 변경해 다수의 소유자로 만들어 조합원 지분을 늘리는 편법으로,조합원의 분양가 상승,건설회사의 마진 축소,조합원에게 작은 평수가 배정되는 문제 등이 생긴다. 이로 인해 사업성악화와 사업 기간 지연이 심해져 사업이 무산되는 경우도 발생하면서 서울시는 2003년 12월 30일 이후 구분이 된 물건은 합산해서 하나의 분양자격만 주고 있다. 2003년 12월 30일 이전에 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환해 구분등기를 완료한 주택에 대해서는 전용면적 60제곱미터 이하 주택을 공급할 수 있다. 또한 해당 구역이 2010년 7월 16일 기준으로 이후 정비기본계획에 포함된 경우에는 따로 시장이 지정한 날(기본계획수립 후 정비구역 지정 고시 전)이 권리산정기준일이 된다.<p id="SE-45ef9996-0c2d-483a-8736-f758d789301d" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-57287441-59af-40d2-b6c9-e45ab6e21997" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-53dc0ceb-4cbb-4c6a-b1a4-125d2d199238" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">3.새 아파트의 지위를 얻는 입주권을 받기 위해 재개발 투자를 한다는것을 명심하고 도정법과 지자체 조례에서 규정하고 있는 서울시 재개발 분양자격에 대해 알아보자.가장 먼저 내가 투자하고자 하는 구역의 최초 정비기본계획이 언제 수립되었는지,지구단위 계획 결정고시가 되었는지를 확인해야 한다. 종전 조례와 개정된 조례(2010년 7월 15일 개정)는 분양대상자를 정하는 기준이 다르기 때문이다. 서울시의 경우 2010년 7월 16일 이후 최초로 정비기본계획(정비예정구역으로 신규 편입된 지역 포함)을 수립한 지역부터 새롭게 변경된 분양대상자 기준이 적용되고 있다.<p id="SE-53dc0ceb-4cbb-4c6a-b1a4-125d2d199238" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-120b5edf-897c-4de6-8a1c-e8c313f04e57" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-b61a570b-17fc-44c5-9d90-4a8e7b2a2886" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">4.왜 대지지분이 중요할까? 재개발 구역의 경우 노후도가 심한 주택들이 밀집해 있는데 30~40년이 지나면 감가상각이 되어 콘크리트 가치는 거의 없다. 다시 말해 건물의 가치는 감정평가를 해도 얼마 나오지 않고 결국 영속성이 보장되는 땅의 가치가 해당 재개발 물건의 가치가 된다. 그래서 비슷하게 생긴 재개발 물건이어도 대지지분이 얼마나 되느냐에 따라 감정평가액은 크게 달라진다.<p id="SE-b61a570b-17fc-44c5-9d90-4a8e7b2a2886" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-a697471f-4e04-4d0c-b3df-104e74d32d60" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-17808d21-e1a6-4dc6-a189-7907553a685a" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">5.비례율은 일반적으로 관리처분계획 단계에서 명확해지지만 그전이라도 대략적인 수치는 알 수 있다. 비례율이 높게 나오는 곳은 사유지 비율이 높은 구역,사업면적에 비해 조합원 수와 세입자 수가 적은 구역,건축비가 적은 구역 등이다. 사유지 비율이 높으면 그만큼 국공유지 매입에 들어가는 돈이 줄어들고 조합원 수와 세입자 수가 적으면 일반분양이 많아지고 임대물량이 줄어들기 때문에 비례율이 높아질 수 있다. 다만 요즘은 조합에서 세금등의 문제로 비례율을 높이려고 하지 않아서 100%를 조금 상회하는 수준에서 결정되는 경우가 많다. 또 현장에 가보면 감정평가도 잘 나오고 비례율이 높은 물건을 고르는 것이 생각처럼 쉽지도 않고,막상 고르면 매매가격이 그만큼 올라가는 경우도 많아서 절대기준은 될 수 없다. 참고로 이해하면 도움이 될 것이다.<p id="SE-17808d21-e1a6-4dc6-a189-7907553a685a" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-f598d5aa-65e8-4673-b984-b1da7e06350e" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-2f93ae7f-90a9-4d55-bc7e-af927d847014" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">6.재개발사업이 아직 본격적으로 진행되지 않았거나 초기 단계라면 재개발 구역의 용도지역을 확인하는 것도 사업성 판단에 도움이 된다. 일반적으로 무분별한 고층 개발을 막기 위해 일반주거지역을 1,2,3종으로 나누고 종별로 용적률과 층수를 달리 적용하는데,이 종 세분화에 따라 건물의 형태,용적률,층수가 결정된다. 용적률과 층수는 조합원 수와 건립세대 수에 직접저긴 영향을 주기 때문에 재개발 수익률과도 관계가 크다. 1종보다는 2종이,2종보다는 3종이 건립세대수가 많아서 좋다.<p id="SE-dc2c2354-cbb2-43e0-b190-6276cfd497cd" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-bf4e81aa-bc54-44dc-bcce-1ee19e38a543" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-bf4e81aa-bc54-44dc-bcce-1ee19e38a543" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">7.투자를 잘해도 절세를 못하면 애국자가 될 뿐이다. 양도세 중과 대상이 되면 세율 강화뿐만 아니라 장기보유특별공제도 적용받을 수없는 만큼,양도세 중과대상에 포함되지 않는 것은 매우 중요한 절세전략이다. 내가 보유한 주택이 양도세 중과 대상이 되는지,중과 대상은 아니지만 주택수에는 포함되는지 미리 체크해두도록 하자.<p id="SE-bf4e81aa-bc54-44dc-bcce-1ee19e38a543" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-241d5102-bad5-4b25-b966-70549a1429e5" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-d36f92ca-4d73-4521-ba7d-66deff0ca232" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">8.조정대상지역인 서울에 1채,비조정대사지역인 강원도 원주에 2채를 보유해서 3주택인 경우 원주 집 자기자신은 중과 대상은 아니지만 중과 주택 수에는 포함되어 다른 조정대상지역 집을 팔 때 양도세 중과를 시키는 것인지 여부는 따져볼 필요가 있다.<p id="SE-d36f92ca-4d73-4521-ba7d-66deff0ca232" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-4863dfff-eedc-4898-92b1-67823d74aa86" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-a06ef5d4-45d8-40a0-a07d-a7a551890e76" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">9.많은 사람이 헷갈려하는 것이 임대사업용 주택이 주택수에 완전히 빠진다고 생각하는 것인데 그렇지는 않다. 임대사업용 주택을 의무 보유 기간을 다 채우고 팔때 양도세 중과배제라는 의미이지 임대사업용 주택을 등록한다고 다른 보유하고 있는 조정대상지역 주택을 팔 때 중과 주택수가 줄어드는 것은 아니다.예를 들어 임대사업용 주택이 1채 있고 조정대상지역에 2채를 보유하다가 1채를 파는 경우 3주택 중과대상이 된다.<p id="SE-a06ef5d4-45d8-40a0-a07d-a7a551890e76" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-9c96b639-efed-4304-bcc5-b7b4def0739a" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-afe6d848-5849-4145-91a0-624116d2fe75" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">10.조정대상지역 내 주택의 경우 2019년 12월 17일 이후 취득했느냐가 매우 중요한 포인트가 되는데 2019년 12월 16일 이전에 주택뿐만 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권,조합원 입주권)를 취득하거나 매매계약 체결을 하고 계약금 지급을 한 경우에는 종전 규정이 적용된다.<p id="SE-afe6d848-5849-4145-91a0-624116d2fe75" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-f4af0579-67ad-43b1-a9ef-1a0c7df4254e" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-dcccf8ca-3c89-4f20-9ee3-d632ce5b6431" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">이 책<한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도>는 재개발 투자시 필수로 알아야 할 사항,절차,서울재개발 구역별 간단 내용들이 담겨있습니다. 중간중간 부동산 상식으로 입주권 vs 분양권,토지거래허가구역 ,조정대상지역 지정시 규제,양도세 중과 피하는 방법,취득세,양도세 일시적 2주택비과세되는 방법등이 나와있어 도움이 되실겁니다.<p id="SE-0af4f834-3cee-4678-9cca-525191367b6d" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-9a3a4b83-6530-4ec2-9842-fef9d1303b51" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">서울 재개발에 관심있으신 분은 이 한 권으로 공부가 많이 되실 듯 합니다.<p id="SE-43d2c9c5-906a-498f-b77d-626d9f5ad917" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">지금까지 이은홍,김인만 작가님의 <한권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도>였습니다.<p id="SE-eb077667-ab8f-45fb-86f0-60f787d68a98" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">감사합니다.<p id="SE-eb077667-ab8f-45fb-86f0-60f787d68a98" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-a59a2cf7-8e43-4516-bd30-5dc442b9c6a5" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-e05ccb94-fa51-4032-b3c2-9ce468247b97" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">재개발 매물검색 및 매물접수는 하우스존~ 아시죠?<p id="SE-df3fc380-2c0a-4681-b9bc-712909eae2dd" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">협력공인중개사님의 전화를 상시 기다리고 있습니다. 전화주세요~^^

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