재개발 재건축 투자필살기 50선 / 정쾌호 / 랜드프로 / 발매2018.11.30

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재개발 재건축 투자필살기 50선 / 정쾌호 / 랜드프로 / 발매2018.11.30

작성자: 최미경

조회: 1340 등록일: 2022-05-24

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안녕하십니까.<div>최소장입니다. </div><div><table id="community_image" class="center" align="center" width="554"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/hugi/16533638523944.gif" width="554" align="absmiddle"></td></tr></tbody></table><span data-input-buffer="INPUT_BUFFER_DATA;Mozilla%2F5.0%20(Windows%20NT%2010.0%3B%20Win64%3B%20x64)%20AppleWebKit%2F537.36%20(KHTML%2C%20like%20Gecko)%20Chrome%2F101.0.4951.64%20Safari%2F537.36%20Edg%2F101.0.1210.53;blog.naver.com" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium;"><p id="SE-d3768d3f-25b9-470f-83da-245551873e74" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><재개발 재건축 이제 시작이다>에 이어 나온 <재개발 재건축 투자필살기 50선>입니다. <p id="SE-b38bf2ae-c390-4fe4-8bca-d86cac0284c3" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">앞선 책 <재개발 재건축 이제 시작이다>개정판을 읽고 2018년11월 발매된 <재개발 재건축 투자필살기 50선>을 읽으니 재개발재건축에 관해 1권,2권으로 풀어놓은듯한 느낌입니다. <p id="SE-deac7130-f561-425f-a6cd-56f707af61b0" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">재개발 재건축에 대해 이 책 포함 2권의 책을 낸 정쾌호작가님은 최근에도 신간 <재개발 재건축 이론과 투자,중개실무>를 출간해서 총 3권의 책을 쓰신 작가님이시자 동의대학교 부동산금융,자산경영학교 교수이자 한국공인중개사협회 실무교수이십니다. <p id="SE-deac7130-f561-425f-a6cd-56f707af61b0" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">동의대학교 강정규교수와 부동산학 박사들이 운영하는 동의대학교부자학과TV도 운영중이시네요. <p id="SE-deac7130-f561-425f-a6cd-56f707af61b0" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-deac7130-f561-425f-a6cd-56f707af61b0" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><재개발 재건축 투자필살기 50선> 책 속에는 중개업을 하면서 생긴 문제점들과 주의할 점, 노하우 위주로 공인중개사 입장에서 책을 쓰신거라 참으로 반가운 책입니다. <p id="SE-03951cb8-18da-4f3d-b100-42bb68deae1b" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">부동산중개업은 다양하고 많은 문제들을 해결해 가는 과정에서 보람을 느끼는 업이기 때문이다.<p id="SE-c8fc479d-243e-41de-974f-70aca211d9aa" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">부동산중개업을 하고 있는 공인중개사의 눈으로 바라본 재개발 재건축을 바라보는 작가의 시선을 따라가보았습니다.<p id="SE-ddfbeedf-eb93-461f-a839-054c79d9d911" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">작가의 시선과 나의 시선이 맞을때가 최선! ^^<p id="SE-ddfbeedf-eb93-461f-a839-054c79d9d911" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-a8dc284b-f0fb-40c0-89a9-90ef0157535b" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-106d0422-9f37-4cf8-98b7-c075afc78d89" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-50b9e14f-2f81-44de-aa45-0db99e7b8678" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><재개발 재건축 투자필살기 50선 속 노하우문장20><p id="SE-af46050d-9de5-46ae-9371-5c3b4364d542" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-c7e396de-68aa-400f-9c3c-87dcbf691767" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">1.비례율이 높은 구역은 권리가액 또한 높아 분담금을 적게 납부하므로 투자하기 적합하다.<p id="SE-3d0531f7-3330-4c53-8bfb-b3a71917735e" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-47112883-fc77-46af-9f3f-f30acf094816" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">2.분양자격이 안될 경우를 대비해 매도인에게 지금 거래하는 부동산외에도 해당 정비구역에 다른 부동산이 없는지를 꼭 확인해야 하고, 이를 특약 사항으로 명시해야 한다. 또한 조합에 문의해서 A주택만으로도 분양자격이 되는지를 확인해야 한다.<p id="SE-badf17b5-4223-4013-ad1b-d04b7f2c5716" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">(*매도인은 구역 내 조합원자격과 관련된 다른 부동산이 없음을 확인하고 허위고지에 대한 책임은 본인이 지기로 한다.)<p id="SE-ec675075-6509-4042-887e-b31fba9c039b" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-c4a1752e-7c30-46d9-9e14-e8e897a63736" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">3.불하는 국가 또는 공공단체의 재산을 개인에게 팔아넘기는 것을 말한다. 점유하고 있던 개인에게 우선권이 주어진다. 예전에는 공시지가로 싸게 불하받는 것이 가능했지만 현재는 시가를 기준으로 불하가 나오므로 단순불하는 의미가 없고 비례율이 아주 높은 구역이나 종전자산 가격을 높일 필요가 있을 경우 불하를 받으면 유리하다.<p id="SE-8f09c27b-3581-49e8-b429-33d20c98cafa" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-a165ce8e-8393-4457-805a-870b3844b644" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">4.분양 아파트중 가장 인기가 많은 40평형 아파트를 신청하려는 경우 아파트 수량보다 신청자가 더 많다면 탈락시킬 때 종전자산을 기준으로 탈락을 시키는 경우가 많다. 이럴때는 불하를 받아서 종전자산 가격을 높일 필요가 있다.<p id="SE-066cf78e-dfe0-47f3-9ede-42728363e6af" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-9e657efb-ea5a-435a-b46e-1ff2d71dd5d9" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">5.이주비 대출 승계시 대출의 규모가 축소될 수 있으므로 계약 전에 이주비 대출은행에 연락해서 매수인의 승계 여부를 미리 확인해야 한다.<p id="SE-38fe42a3-c772-4efb-b459-b6f06fa9f273" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-60287ade-f810-469e-a37e-d0b53b7437c9" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">6.양도 시 조합원 입주권은 주택에 해당하므로 다른 주택과 합산되어 주택 수가 산정된다.<p id="SE-2deb8747-f169-40fd-9e2b-1be099a8059b" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-54bd9360-3a77-4a13-a379-0a256c2235f0" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">7.투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 이후부터 소유권 이전까지, 재개발은 관리처분계획인가일 이후부터 소유권 이전까지 거래시에 조합원의 지위 양도가 금지된다(예외사항 제외)<p id="SE-14018b3d-03bb-45fc-938b-884e4748a462" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-1cafe566-c709-4d9f-9361-38afc151c9f2" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">8.투가과열지구 내 재개발,재건축에 조합원분양이나 일반분양에 당첨된 경우 5년간 다른 투기과열지구의 조합원분양 또는 일반분양을 받을 수 없다.<p id="SE-aa31f2f7-8642-4ee0-b216-6b9ada5f23ac" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-0df2670b-d137-4621-b7e9-252070a37df8" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">9.재개발구역의 분양자격을 양수할 때는 재건축구역과 달리 토지 또는 건축물을 따로 거래해도 된다. 이때 시도에 따라 분양자격의 기준이 다르다.<p id="SE-7dea752b-b686-44bd-989b-7c777561cb32" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">건축물1.1%,토지4.6%로 취득세 인지하고 있어야 실질수익률 높일 수 있다.<p id="SE-17e883af-59e1-4446-b1cc-89326f06d99a" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-48340410-1e95-482b-a208-aa3c731bbe2a" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">10.분양신청을 하지 않은 현금청산자의 물건은 분양자격이 되지 않으므로 거래해서는 안된다. 그러나 세대수 증가 등의 이유로 사업시행계획 변경인가를 받은 경우에는 분양신청을 다시 할 수 있다. 그때는 현금청산자의 물건을 거래해도 된다.<p id="SE-f37b2057-fa06-42ae-b754-9c92e22a68c0" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-bff98f40-9889-4795-9d01-198f79f3527b" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">11.소유권이전-조합원 명의변경-이주비 승계절차대로 진행하게 된다. 대출이 개인별로 차이가 날 수 있으므로 반드시 대출금액이 전액 승계되는지 확인해야 한다.<p id="SE-c6aa9b05-8b64-4d68-9caf-b2f1b91ef675" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-bd39ba09-fcf2-40cc-b6e6-606fa95ff0a6" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">12.상가주택의 경우에는 상가1과 주택1을 받을 수 있다. 상가주택은 준공이후에는 기간 제한 없이 따로 매매해도 된다.<p id="SE-ac060029-5e9f-40e6-9e08-126fc7f1fcc5" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-7a46c9a9-d400-46d4-989c-712787966f74" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">13.매수인은 기존 매도인이 신청한 2입주권을 그대로 승계하는 것이고 평형을 변경할 수 없다(상가+주택을 받은 경우에도 동일)<p id="SE-3666334b-8464-407e-b58a-70a28c32078a" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-a6447235-bdcf-46ee-9b20-82489ceaaa85" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">14.2입주권은 관리처분계획인가 전에는 1주택으로 보지만,관리처분계획인가 후엔 2주택 소유가 된다는 점에 유의해야 한다.<p id="SE-73c2f33e-db0a-499e-9a53-dce911b7aa9e" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-e78a7d32-ce02-4547-8c9f-f6746bb5d9aa" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">15.1세대 1주택자(2입주권 분양신청자)가 관리처분계획인가전 2년이상 물건을 보유한후 매매하면 비과세 혜택을 받을수 있다. 관리처분계획인가이후에 매매하면, 즉 2주택 상태가 되면 처음 매매하는것은 과세가 되고, 뒤에 매매하는 것은 1주택 상태로 비과세가 된다. 2조합원 입주권을 동시에 양도하는 경우에는 안분비율로 과세,비과세로 양도소득세를 신고 납부하고 관리처분계획인가일의 평가액을 기준으로 안분계산한다.<p id="SE-b074d98e-6d1f-43f1-b3d4-feba3126c295" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-b8badba2-6f82-462d-9bd5-9cafd2bc31e5" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">16.조합원 입주권 양도소득세 계산은 관리처분계획인가일 이전에 매입하여 관리처분인가일 이후(준공전)매각하는 것을 대상으로 한다. 매입시점에 취득하고 관리처분인가일에 매각한 것으로 1차 계산하여 양도차익을 구한다(장기보유특별공제 가능),관리처분인가일에 취득하여 실제 매각일에 매각한 것으로 2차 계산하여 양도차익을 구한다(장기보유특별공제 불가) .1차계산+2차계산 양도소득금액을 구하여 기본공제하고 과세표준을 구한다. 세율을 곱해서 나온 값이 양도소득세액이고 지방소득세10%를 더하면 된다.<p id="SE-32e2c7ee-b8b2-4b6f-8944-0206c6da1876" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-fa1a84cd-3be3-45e0-aaaf-c8783bd27b40" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">17.매입시 프리미엄을 주고 샀다면 전체적으로 장기보유특별공제 적용이 배제되므로 전체구간을 양도소득세 구간으로하여 계산하면 된다.즉, 양도차익과 양도소득금액이 같아진다.<p id="SE-ae130046-5e2e-47ea-9dd1-026ba3af9d14" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-e9b9826a-3323-4e22-8abe-0e4d3128a6bf" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">18.분양계약서 작성 이후 거래시에는 권리가+프리미엄이 매매가격이다.<p id="SE-7121c2a2-a72d-4acb-972f-ba9b96deb7fd" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-5d1d08f1-8ae7-4607-83ad-42868409aaae" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">19.비례율이 높은 구역은 권리가액이 높아져 추가분담금이 줄어들기때문에 감정가가 높은 물건을 선호할 수 있다. 비례율이 낮은 구역은 감정가가 낮은 물건을 선호할 수 있다.<p id="SE-2eaa612d-41c2-4d49-8b64-0957882a9448" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"><p id="SE-30a73f6d-8997-4061-b12e-ac5fb2c510d5" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">20.초기 투자금액이 적을수록 좋다. 감정평가금액이 큰 물건이라도 투자금액에는 차이가 나지 않는다.<p id="SE-30a73f6d-8997-4061-b12e-ac5fb2c510d5" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;"> <p id="SE-30a73f6d-8997-4061-b12e-ac5fb2c510d5" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">공부하는 사람에게만 기회가 보입니다. <p id="SE-30a73f6d-8997-4061-b12e-ac5fb2c510d5" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">지금 부동산 공부해야 합니다. <p id="SE-30a73f6d-8997-4061-b12e-ac5fb2c510d5" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">감사합니다. <p id="SE-30a73f6d-8997-4061-b12e-ac5fb2c510d5" class="se-text-paragraph se-text-paragraph-align-left se-is-text-paragraph-block-selected" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium; letter-spacing: normal; line-height: 1.8;">행복한 부자되세요~^^</div>

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