부동산 투자 인사이트 / 김준영 / 매일경제신문사 / 발매 2019.08.30

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부동산 투자 인사이트 / 김준영 / 매일경제신문사 / 발매 2019.08.30

작성자: 최미경

조회: 1338 등록일: 2023-07-26

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<table id="community_image" class="center" align="center" width="454"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/hugi/16903278209278.jpg" width="454" align="absmiddle"></td></tr></tbody></table><span data-input-buffer="INPUT_BUFFER_DATA;Mozilla%2F5.0%20(Windows%20NT%2010.0%3B%20Win64%3B%20x64)%20AppleWebKit%2F537.36%20(KHTML%2C%20like%20Gecko)%20Chrome%2F115.0.0.0%20Safari%2F537.36%20Edg%2F115.0.1901.183;blog.naver.com" style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: medium;"><div class="se-component se-text se-l-default" id="SE-0d83ec4e-1232-485a-8c45-4d677f527485" data-compid="SE-0d83ec4e-1232-485a-8c45-4d677f527485" data-a11y-title="본문" style="color: rgb(0, 0, 0); letter-spacing: normal;"><div class="se-component-content" style=""><div class="se-drop-indicator" data-unitid="" data-compid="SE-0d83ec4e-1232-485a-8c45-4d677f527485" data-direction="top" style=""><div class="se-section se-section-text se-l-default se-is-focused" style=""><div id="SE-334aadbf-695a-4d48-b6f0-2e8c490e26f2" class="se-module se-module-text __se-unit" style="">2023년 5월 20일 읽었던 책입니다. 작가 김준영님은 20여년의 투자경험있는 투자자이십니다. 이 책은 제가 한 번 읽고 한 번 독서토론하고 다시 북리뷰를 쓰면서 다시 복습해 보는 시간을 가지고 있습니다. 어떤 분은 이 책을5번 읽었다고 하시더라구요. 초보자에게는 조금 힘들 수는 있지만 학습으로, 중수에게는 복습으로,고수에게는 계약서쓰기전 최종 검토용으로 한 번씩 읽어보시면 좋겠네요. 이 책은 2019년 쓰여지다보니 코로나이후 유동성이라든지,거시경제로 인한 변화라든지 그런 것은 반영되어 있지 않습니다. 하지만 각종 통계를 근거로 작가의 남다른 시선으로 부동산을 해석했다는데 특별함이 있습니다. 시대에 따라 갖가지 복합적인 원인으로 부동산 시장은 움직이지만 이 책은 특히 수요와 공급에 집중한 책입니다. 그 중에서도 한계수요에 집중되어 있는데요.한계수요 3년 누적공급량의 시작점에서 변곡점이 생기니 잘 관찰하고 있다가 변곡점이 발견하면 그 때가 매도타이밍이고 매수타이밍이니 움직이면 된다는 겁니다. 김준영 작가님의 관점으로 매도타이밍과 매수타이밍을 확실히 짚어주는 책입니다. 이 책을 보며 생각한게 똑 같은 표와 통계를 봐도 해석하는 사람에 따라 결론이 이렇게도 다를 수 있다는 느낌을 받았습니다. 표와 통계는 kb부동산,kosis국가통계포털,한국감정원,국토연구원,국토교통 통계누리,서울시 열린 데이터광장 등에서 가져왔는데요. 이를 토대로 만든 자료는 입주물량과 매매가격상승률,도시별 멸실가구,도시별가구수증가,한계수요,각 도시별 아파트 매매거래량,아파트매매거래량과 매매가격상승률,평균거래량 대비 증감율과 매매가격상승률,주요지역별 주택시장 소비심리지수,주택매매소비자 심리와 매매가격상승률,수도권미분양과 매매가격 상승률,매매가 대비 전세가율&매매가격 상승률,자가보유율,자가보유비율과 임대비율(서울),매수우위지수(대구),택지공급실적(지역별,연도별),전국인허가물량(연도별),입주물량&매매가격 상승률&전세가격상승률,매매거래량,연도별미분양(부산),전세가격상승률이었습니다. 그리고 그 해석은 김준영작가님의 남다른 시각에서 나옵니다. <부동산 투자 인사이트 안목 높아지는 문장> 1.우리는 부동산의 주거와 자산이라는 본질을 흔들어버리는 '공급'을 가장 중요하게 봐야 하며,공급이 한 공간에서 어떤 작용을 하는지에 대해서 살펴보는 것이 이 책의 핵심이다. 2.공급의 적시성을 가지지 못하는 주거 부동산의 특성으로 인해 수급 불일치가 생긴다.이 수급 불일치로 생겨나는 시차 때문에 공급이 들어오기 전까지 가격이 상승하는 변동성이 생긴다.반대로 한 번 공급된 물량은 완성되는 어느 시점까지는 일정 수요가 따라오지 못해서 과공급이 생긴다. 이 공급의 시차는 보통 분양에서 완공까지의 공사기간이다. 주택 시장에서 수요와 공급이 탄력적으로 시장에 적응하기 힘든 구조적인 문제를 품고 있기 때문이다. 최근에는 도심과 외곽 신도시의 위치에 따라 공급량이 달라지고 있다. 이 때문에 전체 공급량은 많지만,도심 공급량의 부족으로 불균형이 벌어진다. 3.공급과 가격이 원인과 결과가 되어 반복하는 흐름을 볼 수 있다. 가격의 상승은 공급을 불러오고,증가한 공급은 가격을 하락시킨다. 하락한 가격은 공급을 감소시키고,감소된 공급량은 다시 가격 상승의 원인을 제공한다. 공급의 변동성으로 만든 가격이 다시 공급의 변동성을 만들게 되는 것이다. 4.상승장에 들어선 도시의 한 지역에서 상승을 하면,다른 지역으로 도미노처럼 번져가며 상승하는 것을 '물결효과'라고 한다. 이는 가격이 상승하면 생기는 부동산 특성 중 하나다. 보통 상승장에서 특정 지역 또는 특정 아파트만 상승하는 것이 아니라 대부분 지역의 비슷한 상품들이 지역 선호도의 차이에 따라서 가격 차이를 두고 가격이 따라가는 현상을 말한다. 이러한 물결효과는 어디에서부터 첫 번째 상승을 했는지가 아주 중요하다. 이는 도시마다 선호도의 차이는 있지만,도심의 핵심지역에서 상승을 시작해 외곽으로 번져 나가는 경우와 반대로 외곽에서 중심으로 상승이 번져 들어오는 경우가 있기 때문이다. 5.부동산의 우량주 효과란 쉽게 이야기해서 '낮은 주거 환경에서 높은 주거 환경으로 끊임없이 이동하는 효과'를 말한다. 사람들은 일반적으로 점점 높은 수준의 주거 환경으로 이동하려는 기본적인 욕구를 가지고 있다. 경제가 성장하고 소득이 늘어나면,더 나은 주거환경으로의 이동은 자연스러운 현상이다. 그래서 부자들이 거주할 수 있는 곳을 일정부분 지속해서 제공해야 한다는 역설도 성립된다. 이러한 이유로 오랜 기간 동안 부자들이 거주할 수 있는 주택을 공급하지 않으면 강한 상승압력을 받게 되는 것이다. 6.투자자나 실수요자들이 가장 알고 싶어 하는 것이 가격 상승과 하락의 타이밍이다. 상승에서 하락으로,하락에서 다시 상승으로 가는 변곡점은 앞서 이야기한 한계 수요에서 찾을 수 있다. 수요는 자유로운 이동이어서 공급(입주물량)이 한계 수요 밑으로 간다고 가격이 반드시 상승하는 것은 아니다. 다만 한계 수요 밑으로 공급됐을 때 상승확률은 올라가며,누적해서 한계 수요 밑으로 공급하게 되면 더욱 상승확률은 올라가는 것이다. 그 변곡점의 임계점은 3년 정도의 누적공급량일 때 가장 높게 올라간다. 7.신규로 들어오는 수요들이 공급으로 흡수되지 못해서 3년 연속 공급이 작아지면,큰 압력으로 작용해 상승변곡점을 만드는 것이다. 반대로 충분한 공급이 3년 연속 됐을 때는 시장의 에너지를 모수 흡수해 하락의 변곡점이 만들어진다. 이 변곡점을 상승타이밍 때로는 매수타이밍이라고 하며,반대의 경우 하락의 시작점이라고 하며 매도타이밍이라고 할 수 있다. 8.결국 사람들의 마음이 바뀌어서 매수세로 참여하는 확률보다는,가격이 상승했기에 생각과 마음이 바뀌어 매수로 행동하는 경우가 훨씬 더 많다. 각자 본인의 경우를 돌이켜 봐도 내 마음이 바뀌어서 매수자가 됐는지,가격 상승을 인지했기 때문에 매수자로 바뀌었는지가 생각해보면 명확해 질것이다. 이를 다시 정리하면 가격 상승은 심리의 변화를 일으키고,심리변화는 다시 가격을 더 높이 상승시킨다. 9.만약 가격 상승이 먼저라면 가격을 상승시키는 환경이 먼저 되어야 하고,그 환경이 변하지 않으면 가격 상승은 유지된다. 상승세가 꺾이지 않으면 심리적으로 단기적인 출렁임은 있을 수 있어도,장기적으로 꾸준한 매수세가 유지될 수 있다. 결국 상승에 대한 심리변화는 가격이 만들어내고,하락의 심리변화는 공급으로 인한 한계수요를 만나서 시장도 죽고,심리도 죽게 된다. 이렇게 보면 가격이 상승해 상승장에서 얼마나 유지되는지와 전체 큰 흐름을 읽으면,그 흐름이 심리지수와 일정하게 같이 가는 것을 알 수 있다. 10.하락기에서 상승기로 가는 변화의 첫 번째 조건에서 필요한 심리 변화의 촉진제는 투자자가 매수하면서 생겨나는 거래 후 가격 상승이 불씨가 된다. 또는 정부의 완화된 정책으로 인한 수요 촉진으로도 시작할 수 있다. 투자자의 진입이나 정부 정책으로 불씨가 붙은 가격은 실수요자들의 심리변화에 큰 영향을 준다. 이후 서서히 가격의 상승이 눈에 들어온 실거주자도 시장에 참여하게 된다. 가격 상승은 시장에 충분히 공급이 되어 있지 않은 상태여야 하며,실수요자가 다른 선택의 여지를 남겨 두지 않아야 그 불씨가 꺼지지 않게 된다. 그래서 공급이 많은 지역은 좀처럼 심리를 개선하기 어렵고,공급이 없는 지역은 여간해서는 살아 있는 심리를 잠재우기 힘들다. 결국 심리도 가격 상승이라는 큰 흐름을 먼저 읽어야 하며,상승의 알고리즘을 알아야 심리변화를 먼저 읽을 수 있다. 결국 심리도 가격에 따라 같이 움직이기 때문이다. 이 책을 읽고 제가 실천한 것은 손품왕 회원가입한 것입니다.https://www.sonpum.com/</div></div></div></div></div><div class="se-component se-oglink se-l-large_image" id="SE-a22e0f39-3337-4e29-bdc8-709fd354f06f" 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