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[칼럼] 환매조건부로 양도하고 재취득했을 경우의 양도소득세는 어떻게 될까?

작성자: 안상희 세무사

조회: 215 등록일: 2024-08-28

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<div style="box-sizing: border-box;"><span style="box-sizing: border-box;" malgun="" gothic",="" dotum,="" sans-serif;="" text-align:="" center;"=""><div style="box-sizing: border-box;"><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font style="" face="휴먼고딕" size="7"><b style="">[칼럼] 환매조건부로 양도하고 재취득했을 경우의 </b></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font style="" face="휴먼고딕" size="7"><b style="">양도소득세는 어떻게 될까? </b></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font style="" face="휴먼고딕" size="5"><br></font></p><p class="0" style="text-align: left;"><font style="" face="휴먼고딕" size="5"><iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/X4OxmwhJ5xQ?si=gK6L6-42mFlQ4EgI" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font style="" face="휴먼고딕" size="5"><br></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6">환매를 원인으로 소유권을 취득하는 경우를 종종 볼 수 있습니다<span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">. </span>문자 그대로 소유권을 넘겼다가 다시 사는 경우를 말합니다<span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">. </span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;"><br></span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6">당사자 간 환매특약에 따라 재취득할 수 있으며 토지보상법 상 환매절차에 따라 토지의 협의취득일 또는 수용개시일로부터 <span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">10</span>년 이내에 환매할 수 있습니다<span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">. </span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font size="6" face="휴먼고딕"><span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;"><b><br></b></span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font size="6" face="휴먼고딕"><span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;"><b><table id="community_image" class="center" align="center" width="758"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17248468170057.jpg" width="758" align="absmiddle"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 환매조건부 양도 및 재취득에 따른 양도소득세</div></td></tr></tbody></table><br></b></span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="5"><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;"><br></span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6">환매 취득과 관련된 양도소득세 관련 쟁점을 사례를 통해 살펴보고자 합니다<span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">. </span><span style="letter-spacing: 0px;">당초 매매가 이루어지고 환매특약에 따라 환매가 이루어진다면 각각을 별개의 양도로 봄이 원칙입니다</span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">.</span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;"><font face="휴먼고딕" size="6"><br></font></span></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">A</span>가 환매조건부로 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">B</span>에게 양도하였다면 최초 양도 분에 대해 양도소득세를 신고<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">,</span>납부해야만 하고<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">, </span>이후 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">A</span>가 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">B</span>로부터 재매수하는 시점에 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">B</span>는 다시 양도소득세를 신고<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">, </span>납부하게 되는 것입니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><br></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6">이때 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">A</span>가 환매로 재취득한 경우 그 취득시기는 환매대금 청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이므로 주의할 필요가 있습니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;"><br></span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US"> </span><span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">A</span>는 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">2010.1.1 </span>취득한 토지를 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">2020.1.1. </span>환매조건부로 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">B</span>에게 양도하였고 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">2023.1.1. </span>재취득하였습니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">A</span><span style="letter-spacing: 0px;">는 환매로 취득한 토지를 </span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">2024.7.1 C</span><span style="letter-spacing: 0px;">에게 양도하는 상황에서 토지의 취득시기는 </span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">2023.1.1</span><span style="letter-spacing: 0px;">부터 기산하게 됩니다</span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">.</span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;"><font face="휴먼고딕" size="6"><br></font></span></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6">당초 취득일인 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">2010</span>년을 적용할 수 없음을 주의해야 되며 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">2</span>년 미만 보유에 해당하므로 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">44%</span>의 양도소득세를 부담해야만 합니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;"><br></span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US"> </span>납세자의 부친이 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">1988</span>년 한국수자원공사에 협의취득을 원인으로 토지를 소유권이전등기를 하면서 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">10</span>년 이내 환매할 수 있는 권리를 가지고 있던 중 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">1989</span>년 사망하였습니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;"><br></span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6">상속인인 납세자는 환매권을 상속받은 경우에 해당하는 사례입니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span><span style="letter-spacing: 0px;">최초 양도 후 </span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">10</span><span style="letter-spacing: 0px;">년이 되는 해인 </span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">1998</span><span style="letter-spacing: 0px;">년 납세자는 환매권을 행사하여 해당 토지를 취득하였습니다</span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">.</span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;"><font face="휴먼고딕" size="6"><br></font></span></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6">취득시기는 환매대금 청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날인 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">1998</span>년이므로 자경기간의 통산<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">, </span>비사업용토지 여부의 판단<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">, </span>단기세율 적용 등을 판단할 때 주의해야 합니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;"><br></span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6">토지가 아닌 권리를 상속받았으므로 피상속인의 자경기간을 통산할 수 없으며<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">, </span>피상속인이 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">8</span>년 이상 자경하였더라도 상속인의 사업용 사용 기간을 따로 판단해야 합니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;"><br></span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US"> </span>조세특례제한법의 규정에 따라 농업인이 한국농어촌공사에 농지를 양도한 뒤 임차의 방식으로 해당 농지에서 직접 경작하던 중 임차기간 내에 환매한 경우는 예외적으로 세법상 혜택을 주고 있습니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;"><br></span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6">재취득이 아닌 소유권의 환원으로 볼 수 있으므로 당초 한국농어촌공사로의 소유권이전은 양도로 보지 않겠다는 취지입니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span><span style="letter-spacing: 0pt;">【</span><span style="letter-spacing: 0px;">조세특례제한법시행령 제</span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">67</span><span style="letter-spacing: 0px;">조의</span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">2</span><span style="letter-spacing: 0pt;">】</span><span style="letter-spacing: 0px;">에 의한 특례를 신청하면 기존에 납부한 양도소득세를 환급받을 수 있습니다</span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">.</span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;"><br></span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US"> </span>한국농어촌공사로부터 환매로 취득한 해당 농지를 계속하여 재촌자경하다가 양도한다면 취득시기는 한국농어촌공사에 양도하기 전의 취득시기가 되고 취득가액 역시 당초의 취득가액이 됩니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;"><br></span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6">또한 임차하여 재촌자경한 기간도 포함하여 <span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">8</span>년 자경 여부를 판단할 수 있습니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span><span style="letter-spacing: 0px;">다만 명문규정이 없음을 이유로 대토감면 규정을 적용할 때는 임차하여 경작한 기간은 합산할 수 없으므로 주의해야 할 것입니다</span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">.</span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;"><font face="휴먼고딕" size="6"><br></font></span></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6"><span lang="EN-US"> </span>공부상 소유권취득원인이 환매라면 한국농어촌공사를 통한 환매 방식 외에는 새로운 취득으로 봐야합니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span><span style="letter-spacing: 0px;">환매로 새롭게 취득한 날이 취득시기가 되므로 잘못 판단한다면 세금의 차이는 클 수 있습니다</span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">.</span></font></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;"><font face="휴먼고딕" size="6"><br></font></span></p><p class="0" style="color: rgb(0, 0, 0); text-align: left;"><font face="휴먼고딕" size="6">환매로 취득한 가액은 관할 세무서에서 확인할 수 있으므로 환산취득가액을 적용함에 있어 주의해야 할 것입니다<span lang="EN-US" style="mso-fareast-font-family:함초롬바탕;mso-font-width:100%;letter-spacing:0pt;mso-text-raise:0pt;">. </span><span style="letter-spacing: 0px;">시간이 한참 흐른 후 거액의 가산세가 부과되는 상황에 직면할 수 있습니다</span><span lang="EN-US" style="letter-spacing: 0pt;">.</span></font></p><div id="hwpEditorBoardContent" class="hwp_editor_board_content" data-hjsonver="1.0" data-jsonlen="18290" style="color: rgb(0, 0, 0); font-weight: bold; font-size: 14.6667px;"></div></div></span></div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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