[칼럼] 비과세 분양권 갈아타기, 이 규정 몰랐다간 77% 세금 낸다!

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[칼럼] 비과세 분양권 갈아타기, 이 규정 몰랐다간 77% 세금 낸다!

작성자: 안상희 세무사

조회: 283 등록일: 2024-09-27

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[칼럼]비과세 분양권 갈아타기 <div>이 규정 몰랐다간 77% 세금 낸다!</div><div> </div><div><iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/tBlJQXkUk94?si=X0vpOl4QlUoWO9CL" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe></div><div> 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 분양권이라고 하며, 청약에 당첨되어 취득하거나 당첨된 분양권을 승계하여 취득할 수 있습니다. <table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17273997482902.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 분양권 정의 및 비과세 받는 방법 </div></td></tr></tbody></table> 분양권 자체의 양도에는 77% 혹은 66%의 세율이 적용되고, 또 다른 주택을 팔 때도 주택 수에 가산되므로 주의해야 합니다. 주택과 분양권을 보유한 경우 비과세될 수 있는 세법 규정을 국세청 해석 사례를 통해 살펴보고자 합니다. 우선 법령을 두 가지로 구분해 살펴볼 필요가 있습니다. 분양권 갈아타기라 할 수 있는 소득세법시행령 제156조의3에 따르면, 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득하고 이후 종전 주택을 양도한다면 비과세될 수 있습니다. 물론 종전 주택 취득 후 1년 후 분양권을 취득하고, 분양권 취득 후 3년 이내 양도, 2년 보유 요건을 충족해야 합니다. 또 다른 규정은 소득세법시행령 제155조의 일시적 2주택 비과세 특례입니다. 분양권이 아닌 주택을 순차적으로 취득했을 때 종전 주택이 비과세될 수 있는 규정으로, 상기 분양권 갈아타기와 기본적인 내용은 동일합니다. 다만 취득 순서에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있으므로 사례를 통해 법령 취지를 명확히 이해할 필요가 있습니다. A분양권을 취득한 후 B주택을 취득한 상황에서 A분양권이 A주택으로 준공되고 B주택을 양도한 사례에서는, 결론적으로 비과세될 수 없다는 국세청의 해석이 있습니다. 분양권 갈아타기 규정에 따르면 먼저 주택을 취득한 후 분양권을 취득해야 비과세될 수 있지만, 이 사례의 경우 분양권을 먼저 취득하고 주택을 나중에 취득했기 때문에 비과세 적용이 배제되었습니다. A분양권을 취득한 후 A분양권이 A주택으로 준공되고, B주택을 취득한 후 A주택을 양도했다면 다른 결론이 나올 수 있습니다. B주택을 취득하기 전 분양권이 주택으로 전환되었으므로, 분양권 갈아타기 규정이 아닌 일시적 2주택 비과세 규정을 적용할 수 있습니다. 결론적으로, 분양권 상태에서 새로운 주택을 취득하면 과세되지만, 분양권으로 취득한 주택이 준공된 이후 새로운 주택을 취득하면 비과세될 수 있습니다. 같은 논리가 적용된다면 순차적으로 분양권을 2개 취득했다 하더라도 비과세는 적용되지 않습니다. A분양권과 B분양권을 차례로 취득하고, A분양권이 A주택으로 준공되고 B분양권이 B주택으로 준공된 후 A주택을 양도한 사례에서는 분양권 갈아타기와 일시적 2주택 비과세 규정이 적용될 수 없습니다. 분양권이 주택으로 준공되기 전 양도하면 2년 이상 보유하더라도 66% (1년 미만 보유는 77%)의 높은 세율이 적용됩니다. 조합원입주권을 승계 취득해 2년 이상 보유하면 기본세율을 적용받을 수 있으나, 분양권은 그렇지 않으므로 주의가 필요합니다. 분양권 갈아타기 특례 규정을 잘 이해하면 세금 부담 없이 주택을 갈아탈 수 있지만, 자칫 착각한다면 거액의 세금이 부과되어 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 세법의 규정과 적용이 다소 복잡할 수 있으므로, 국세청 해석 사례를 면밀히 검토해 판단해야 합니다. </div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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