[칼럼]나대지에 주택을 신축하여 단기 양도했을 경우의 세율과 절세 방법

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[칼럼]나대지에 주택을 신축하여 단기 양도했을 경우의 세율과 절세 방법

작성자: 안상희 세무사

조회: 227 등록일: 2024-11-15

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[칼럼] 나대지에 주택을 신축하여 <div><div>단기 양도했을 경우의 세율과 절세 방법</div><div> <iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/ipk2l3dCZmI?si=Q9_veEXGUyc-49of" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe> 양도소득세 과세대상 자산을 2년 미만 보유하고 양도할 경우, 현 과세체계에서는 고율의 단기 세율이 적용됩니다. 토지와 건물은 1년 미만 보유 시 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 40%의 세율로 과세되며, 주택의 경우 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 60%의 단일 세율이 적용됩니다. 이는 부동산 투기를 억제하기 위한 조치입니다. <table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17316349046085.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 나대지에 신축된 주택 </div></td></tr></tbody></table> 실무에서는 나대지 위에 주택을 신축하여 양도하는 경우가 종종 발생하는데, 이러한 사례를 통해 세율을 적용하는 세법 규정을 정리해보겠습니다. 2015년 경남 함안군 소재 나대지를 매입하여 2024년 8월 주택 건물을 신축한 후 2024년 10월 토지와 함께 일괄 양도한 납세자의 사례가 있습니다. 이 사례에서 토지는 9년간 보유하여 일반세율(6~45%의 누진세율)을 적용받고, 주택 건물은 1년 미만 보유했으므로 70%의 세율을 적용받는다고 생각할 수 있습니다. 신축한 건물이므로 건물에 대한 양도차익을 적게 배분해 절세를 시도할 수 있을 것 같지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 세법에는 주택의 부수 토지 범위를 규정하고 있습니다. 현행 규정에 따르면, 수도권 내 주거·상업·공업지역의 토지는 주택 정착면적의 3배, 수도권 내 녹지지역은 5배, 수도권 외 도시지역은 5배, 도시지역 외 토지는 10배까지 주택의 부수 토지로 인정됩니다. 해당 사례의 경우 토지 면적이 주택 정착면적의 10배 이내에 해당하므로 토지 전체가 주택의 부수 토지에 포함됩니다. 즉, 오랜 기간 보유한 토지에 주택을 신축해 단기 매도할 경우, 토지의 보유 기간과 상관없이 주택의 부수 토지로 간주되어 주택 단기 세율이 적용된다는 결론입니다. 신축된 시점부터 기존의 토지가 아닌 새로운 주택의 부수 토지로 전환되는 것입니다. 납세자 입장에서는 다소 억울할 수 있는 부분이지만, 장기 보유한 토지에 대해서는 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다. 본 사례에서는 토지 분에 대한 양도세율이 70%이며, 9년 보유에 따른 장기보유특별공제율 18%가 적용됩니다. 따라서 주택을 신축해 단기간에 양도할 경우, 토지와 건물 전체에 단기 세율이 적용될 수밖에 없습니다. 특히 건물 신축에 대한 취득비용을 입증하지 못한다면 상당한 양도소득세를 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 실제 취득 비용을 입증하지 못할 경우, 세법에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순으로 취득가액을 산정하게 됩니다. 절세를 위해서는 감정평가를 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다. 취득일 전후 3개월 이내의 감정가액은 취득가액으로 인정받을 수 있기 때문에, 양도 후라도 감정평가를 통해 주택 건물의 취득가액을 산정할 수 있습니다. 예를 들어, 신축 주택의 사용승인일이 2024년 8월 15일이라면 2024년 11월 15일까지의 감정가액만 인정되므로, 이 시기를 놓치면 환산취득가액을 적용해야 하며 이에 따른 세금 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 고율의 단기 양도세율이 적용되기 때문입니다. 세법은 주택의 부수 토지에 대해 주택 건물과 동일한 세율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 신축 주택을 최소 2년 이상 보유한 후 양도해야 세금 부담을 줄일 수 있으며, 그렇지 않은 경우 사전 감정평가를 통해 절세 계획을 수립하는 것이 중요합니다. </div></div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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