[칼럼] 철거한 건물에 대한 취득가액은 양도소득세 필요경비 인정이 될까

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[칼럼] 철거한 건물에 대한 취득가액은 양도소득세 필요경비 인정이 될까

작성자: 안상희 세무사

조회: 156 등록일: 2024-12-04

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<h3>[칼럼] 철거한 건물에 대한 취득가액은 </h3><h3>         양도소득세 필요경비 인정이 될까</h3><div> </div><div><iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/IHH1Ya2o2wc?si=dQ06KGMEg_Gc3uZh" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe></div><div> </div>기존 건물을 허물고 새로 신축한 건물을 양도하는 경우가 종종 있습니다. 양도소득세 계산 시 기존 건물의 취득가액이 필요경비로 인정될 수 있는지는 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 관련된 세법 규정을 살펴보고 사례를 적용해 보겠습니다. <table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17332953005980.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문]철거한 건물 취득가액의 양도소득세 필요경비 인정 여부</div></td></tr></tbody></table> 【소득세법 제97조】는 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비 항목을 규정하고 있습니다. 여기에는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등이 포함되며, 세부 내용은 【소득세법 시행령 제163조】에 위임돼 있습니다.  특히 【소득세법 시행령 제163조 제3항】은 자본적 지출액의 구체적인 항목을 명시하며, 그중 3호의 “양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위한 비용”이 필요경비 인정 여부의 근거 법령으로 적용됩니다. 기존 건물을 철거하고 재건축하는 경우, 기존 토지만을 이용한다는 점에서 건물의 취득가액이 필요경비로 인정될지 여부는 상황에 따라 달라집니다.  2010년 함안군 가야읍에서 토지와 건물을 2억 원에 일괄 취득한 뒤, 건물을 즉시 철거하고 새 건물을 신축한 사례를 살펴보겠습니다.  이 사례에서는 토지의 “이용편의”를 위해 기존 건물을 철거한 경우에 해당하므로, 건물의 취득가액이 토지의 필요경비로 인정될 수 있습니다. 토지의 “이용편의”란 건물 철거와 토지 이용이 처음부터 계획된 것으로 인정될 때를 의미하며, 이를 뒷받침할 관련 사실이 명확해야 합니다.  비슷한 사례로, 건물과 토지를 일괄 취득한 뒤 건물을 철거하고 토지만 양도한 경우도 토지의 “이용편의”에 해당하므로, 건물의 취득가액이 필요경비로 인정됩니다. 단, 토지의 취득가액을 실거래가로 산정할 경우에만 인정되며, 환산취득가액이 적용될 경우 인정되지 않으므로 주의가 필요합니다. 반면, 건물과 토지를 일괄 취득해 일정 기간 임대 목적으로 건물을 사용하다 철거하고 재건축했다면, 이 경우는 다른 유형으로 분류됩니다. 토지만을 이용할 목적으로 취득했다고 보기 어렵기 때문에 기존 건물의 취득가액은 필요경비로 인정되지 않습니다.  마찬가지로 건물을 취득 후 사용하지 않고 일정 기간 보유만 하다가 철거하고 재건축한 경우도, 당초부터 토지만 이용하려 했다는 점이 입증되지 않으면 필요경비로 인정받기 어렵습니다. 따라서 오래된 건물을 매입해 철거하고 새로운 건물을 신축하려 한다면, 향후 발생할 양도소득세를 반드시 고려해야 합니다. 기존 건물의 취득가액은 여러 상황에 따라 필요경비 인정 여부가 달라질 수 있으니, 이를 철저히 검토해 절세 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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