[칼럼] 부모의 비싼 주택과 자녀의 저렴한 주택을 교환하는 방법이 있을까

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[칼럼] 부모의 비싼 주택과 자녀의 저렴한 주택을 교환하는 방법이 있을까

작성자: 안상희 세무사

조회: 98 등록일: 2025-01-02

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부모의 비싼 주택과 자녀의 저렴한 주택을 교환하는 방법이 있을까<div> </div><div><iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/j0NsCHEEFbU?si=BmDG8bspBV9rOAcm" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe></div><div> 부동산을 상호 교환하는 경우, 교환하는 자산 모두에 양도소득세가 과세됩니다. 사업상 필요에 의해 토지 등을 교환하는 사례가 있으며, 가족 간 교환거래를 통해 부를 이전하는 효과를 계획할 수도 있습니다.  <table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17357820534147.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 함안군 토지 모습 </div></td></tr></tbody></table> 이번 칼럼에서는 부동산 교환거래로 인한 양도소득세 계산 방법을 알아보고, 가족 간 주택을 교환하는 사례를 살펴보고자 합니다. 함안군에 소재한 토지를 각각 보유한 A와 B는 사업상 필요에 의해 각자의 토지를 교환하기로 합의했습니다. 양도가액과 취득가액을 산정하기 위해 가장 중요한 절차는 적정한 평가를 거친 교환거래인지 여부입니다.  각각의 토지는 시가에 차이가 있을 수 있으며, 감정평가를 통해 토지의 시가를 확정하고, 차이나는 금액에 대한 정산 절차를 거친다면 실가를 확인할 수 있는 경우에 해당됩니다. 감정평가 결과, A 소유의 토지는 2억 원(취득가액 1억 원), B 소유의 토지는 2억 2천만 원(취득가액 1억 원)이었다면, A는 2천만 원의 정산차액을 B에게 지급하기로 합의하게 됩니다.  이는 실가를 인정받을 수 있는 경우에 해당하므로, 각자의 양도가액은 취득하는 자산의 가액에 정산차액을 반영하여 산정됩니다.  A의 토지는 2억 원, B의 토지는 2억 2천만 원이 양도가액이 되며, 실제 취득가액인 1억 원과의 차이에 대해 양도소득세를 부담해야 합니다. 시가에 대한 감정평가 및 정산을 거치지 않고 단순히 임의로 교환한 경우에는 실가를 확인할 수 없는 경우에 해당됩니다. 실가를 확인할 수 없다면 양도가액과 취득가액은 기준시가로 산정되어야 합니다.  양도가액은 취득하는 자산이 아닌, 양도 당시 자신의 양도 기준시가가 되며, 취득가액은 실제 취득한 가액인 1억 원이 아니라 취득 당시의 기준시가를 적용해야 합니다. 이 경우, 실가를 확인할 수 있는 경우와 세금 차이가 발생할 수 있으므로 유불리를 따져봐야 합니다. 부모가 보유한 비싼 주택과 자녀가 보유한 저렴한 주택을 교환하는 형태의 거래는 실무에서 종종 발생합니다. 가족 간 교환거래는 부모와 자녀 모두 양도소득세를 부담해야 하므로, 양 당사자가 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 경우에 활용할 수 있습니다.  이를 위해 부모와 자녀는 별도의 세대를 구성하고 있어야 하며, 각각 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 상태에서 교환 약정을 해야 합니다. 예를 들어, 부모의 주택(시가 10억 원, 취득가액 6억 원)과 자녀의 주택(시가 7억 원, 취득가액 4억 원)을 교환하기로 한 경우를 살펴보겠습니다.  자녀의 입장에서 취득한 자산의 시가인 10억 원이 양도가액이 되며, 취득가액 4억 원과의 차이에 따라 6억 원의 양도차익이 발생하지만, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으므로 양도소득세를 부담하지 않습니다.  부모의 경우, 특수관계인에게 시가보다 낮은 가액으로 양도했으므로 【소득세법 제101조】에 해당하는 부당행위계산 부인의 규정이 적용됩니다. 이에 따라 양도가액은 양도한 자산의 시가인 10억 원이 되며, 취득가액 6억 원을 차감한 4억 원의 양도차익이 발생하지만, 부모 역시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 부동산 교환거래를 계획할 때는 적정한 평가를 할지 여부를 판단하는 것이 우선입니다. 취득가액이 낮아 양도소득세 부담이 클 수 있으므로 평가 없이 기준시가를 적용하는 것이 유리할 수도 있습니다.  가족 간 부동산 교환거래는 감정평가, 증여세, 취득세, 양도소득세를 종합적으로 고려해야 하며, 복잡한 사안이므로 세법을 면밀히 검토한 후 신중하게 진행해야 합니다. </div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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