2억 날린 전세 끼고 매매… 보증금 반환 책임 이렇게 피하세요

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2억 날린 전세 끼고 매매… 보증금 반환 책임 이렇게 피하세요

작성자: 최미경 발행인/대표

조회: 323 등록일: 2025-01-09

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2억 날린 전세 끼고 매매… <div>보증금 반환 책임 이렇게 피하세요</div><div> </div><div><iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/qI0jhKrcXek?si=0zPBJhzNfgIlAYt8" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe></div><div> <div>전세보증금을 둘러싼 갈등이 잇따르는 가운데, 임차인의 동의를 받지 않고 전세를 낀 채 부동산을 매매했다가 전세보증금을 물어줘야 했던 사례가 발생해 주의가 요구됩니다. <table id="community_image" class="center" align="center" width="758"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17363843370855.jpg" width="758" align="absmiddle"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 2억 날린 전세 끼고 매매의 개요도 자료:단희TV</div></td></tr></tbody></table> 2020년 울산에서 매도인 A씨는 2억 8천만 원짜리 아파트를 매도하며 전세보증금 2억 원을 승계 조건으로 매매 계약을 체결했습니다. 매수인은 잔금 8천만 원만 지급하고 부동산을 매입했지만, 거래 과정에서 임차인의 동의를 받지 않아 문제가 발생했습니다.  이후 매수인은 해당 아파트에 근저당을 설정하고 경매로 넘겼고, 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인은 보증보험을 통해 2억 원을 지급받았습니다. 이후 보험사는 매도인 A씨를 상대로 구상권을 청구했고, 법원은 "임차인의 동의 없이 진행된 거래에서는 매도인이 전세보증금 반환 책임에서 벗어날 수 없다"고 판결했습니다. 대법원 판례에 따르면, 임대차보증금 반환 책임을 매수인에게 완전히 넘기려면 반드시 임차인의 동의가 필요합니다. 임차인의 동의가 없을 경우 매매는 면책적 채무인수가 아닌 이행인수로 간주되며, 매도인은 여전히 전세보증금 반환 책임을 지게 됩니다. 따라서 전세를 끼고 부동산을 매매할 경우, 반드시 임차인의 동의를 구하고 동의서를 작성해야 합니다. 임차인의 동의서에는 "임대인의 지위가 매수인에게 승계되며, 이에 따른 임대차 계약의 모든 권리와 의무를 승계한다는 점에 동의한다"는 문구를 포함해야 합니다. 또한, 임차인은 "임대인의 변경에 대해 이의를 제기하지 않으며, 보증금 반환 및 임대차 계약의 권리와 의무를 매수인에게 승계하는 것에 동의한다"는 내용을 명시해야 합니다. 이러한 동의서는 분쟁 발생 시 중요한 법적 근거가 됩니다. 매매계약서에도 특약 사항을 명확히 기재해야 합니다. 대표적인 특약 예시는 다음과 같습니다.<ol><li>"매수인은 매도인으로부터 해당 부동산의 임대차보증금 반환 채무를 승계하며, 매매 후 발생하는 보증금 반환 책임은 매수인이 전적으로 부담한다."</li><li>"본 계약과 관련된 임대차 계약 내용은 별도로 첨부된 임차인의 동의서를 포함하며, 임대차보증금 및 계약 관련 분쟁은 매수인이 책임지고 해결한다."</li><li>"매수인은 임차인의 권리를 보장하며, 임대차 계약의 존속 기간 동안 보증금 반환과 관련된 의무를 이행한다."</li><li> </li></ol>이번 사건에서는 공인중개사의 책임 여부도 법적 다툼의 대상이 됐습니다. 매도인은 공인중개사가 임차인 동의 없이 진행된 매매의 위험성을 충분히 설명하지 않았기 때문에 책임이 있다고 주장했지만, 법원은 공인중개사가 법률적 조언을 제공할 의무는 없다고 판결했습니다.  공인중개사는 거래를 중개하는 역할만 수행하며, 채무인수와 같은 법적 책임의 성격을 설명할 의무는 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 따라서 부동산 거래 시 법률적 판단이 필요한 경우, 변호사나 법무사의 조언을 받는 것이 필수적입니다. 임차인이 보증보험을 통해 전세보증금을 돌려받더라도 매도인의 책임이 면제되는 것은 아닙니다. 보험사는 지급한 보증금을 매도인에게 구상권으로 청구할 수 있으며, 이는 이번 사례에서도 확인된 바 있습니다. 보증보험은 세입자를 보호하는 장치로 작용하지만, 매도인의 책임을 대신하지는 않는다는 점을 유의해야 합니다. 전세를 끼고 부동산을 매매할 경우 법적 요건을 준수하지 않으면 매도인이 예상치 못한 재정적 손실을 떠안게 될 가능성이 큽니다. 매매 전 임차인의 동의와 서류 작성을 철저히 하고, 계약서를 통해 책임 소재를 명확히 해야만 큰 손실을 막을 수 있습니다. 부동산 거래는 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 중요한 거래입니다. 조금 번거롭더라도 법률적 검토와 사전 조치를 통해 안전한 거래를 진행해야 하며, 공인중개사에만 의존하지 말고 거래 당사자가 스스로 권리를 명확히 해야 합니다. 이 사례는 거래 과정에서 기본적인 법적 절차를 무시하거나 소홀히 할 경우 큰 문제가 발생할 수 있음을 보여줍니다. 전세보증금을 둘러싼 갈등을 예방하려면 임차인의 동의를 구하고 계약 내용을 명확히 하는 노력이 반드시 필요합니다. </div></div>

하우스존부동산신문 최미경 발행인/대표
cmk@housezone.co.kr



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