[칼럼] 조합원입주권, 정확히 알아야 비과세될 수 있다

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[칼럼] 조합원입주권, 정확히 알아야 비과세될 수 있다

작성자: 안상희 세무사

조회: 121 등록일: 2025-02-01

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[칼럼] 조합원입주권, <div>정확히 알아야 비과세될 수 있다<div> </div><div><iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/cR7V8Xxrt7s?si=UMhREmoC3xYGkJKb" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe></div><div> </div>조합원입주권은 아파트 준공 전 상태의 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하므로, 주택은 아니지만 주택 수에 포함되며 비과세 적용 시 주택으로 보아야 합니다. <table id="community_image" class="center" align="center" width="613"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17384178376003.jpg" width="613" align="absmiddle"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 조합원입주권 비과세 요건 한눈에 정리 </div></td></tr></tbody></table> 조합원입주권을 양도할 때의 양도소득세 비과세 규정과 조합원입주권을 보유한 상태에서 종전주택을 양도할 경우의 비과세 규정을 살펴보고자 합니다. 추가로 재개발 등으로 인해 취득하는 대체주택 비과세 특례 규정도 정리할 필요가 있습니다.조합원입주권을 양도하면서 비과세 적용을 받기 위해서는 반드시 원조합원이어야 합니다.  즉, 관리처분계획인가일 이전부터 보유하던 주택이어야 하며, 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건인 2년 보유 요건을 충족해야 합니다. 또한, 조합원입주권을 양도할 당시 다른 주택이 없어야만 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 결론적으로, 1세대 1주택 여부는 양도 시점을 기준으로 하며, 보유기간 충족 여부는 관리처분계획인가일을 기준으로 판단하므로 주의해야 합니다. 관리처분계획인가일 현재 1년 6개월만 보유했지만 이후 거주할 곳이 없어 추가로 1년을 거주했다면, 거주한 기간을 비과세 판단 기간에 포함할 수 있어 비과세가 가능합니다. 보유하던 2개의 주택이 1개의 조합원입주권으로 바뀌었고 비과세 요건을 충족한 상태로 양도했다면, 양도차익 전체에 대해 비과세가 적용되지 않습니다.  전체 양도 차익 중 본인이 선택한 1개 주택분은 과세되며, 나머지 1개 주택분은 비과세가 가능합니다. 즉, 원물권이 2개의 주택이므로 안분 계산하여 비과세를 적용해야 합니다. 조합원입주권과 1개의 주택을 보유한 자가 조합원입주권을 양도한다면, 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 양도해야 비과세를 적용받을 수 있습니다. 예를 들어, 2020년 1월 1일 A주택, 2022년 4월 1일 B주택을 취득한 상태에서 2024년 1월 1일 A주택이 조합원입주권으로 전환됐다면, B주택을 취득한 날로부터 3년 이내인 2025년 3월 31일까지 조합원입주권을 양도해야만 비과세가 가능합니다. 위 사례에서 B주택까지 조합원입주권으로 변환됐다면, 비과세는 불가합니다. 2개의 주택 모두 조합원입주권이므로 비과세를 적용할 법적 근거가 없으며, 조세심판원도 동일한 입장을 취하고 있습니다. 종전주택을 보유한 자가 조합원입주권을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도한다면 비과세를 적용할 수 있습니다. 또한, 실거주 목적이라면 종전주택을 3년 이내에 양도하지 않더라도 비과세를 적용할 수 있는 특례 규정이 있습니다. 즉, 조합원입주권이 주택으로 완공된 날부터 3년 이내에 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하고, 완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세를 적용할 수 있습니다. 재개발 등의 사업 시행 기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득하는 경우, 일정 요건을 충족하면 대체주택 양도 시 비과세를 적용할 수 있습니다. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주해야 하며, 재개발 등에 따라 주택이 완공된 후 3년 이내에 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 합니다. 또한, 대체주택을 재개발 주택 완공일로부터 3년 이내에 양도하면 비과세를 적용할 수 있습니다. 조합원입주권을 양도하거나 조합원입주권을 보유한 상태에서 종전주택을 양도했다면 비과세 여부를 우선적으로 판단해야 합니다. 세법에 규정된 조합원입주권 관련 법령을 정확히 숙지하여 각 사례에 맞게 적용하는 것이 중요합니다. </div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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