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[칼럼] 미분양주택을 양도하면 어떤 세금 혜택이 있을까?

작성자: 안상희 세무사

조회: 86 등록일: 2025-02-22

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<font size="4"> </font><font size="7"><b>[칼럼] </b></font><div><font size="7"><b>미분양주택을 양도하면 </b></font><div><font size="7"><b>어떤 세금 혜택이 있을까?</b></font></div><div><font size="6"><br></font><p data-start="202" data-end="269" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">주택을 공급하는 사업주체의 <span data-start="217" data-end="248">입주자모집공고 기한까지 계약이 체결되지 않은 주택</span>을 <span data-start="250" data-end="259">미분양주택</span>이라고 합니다.</font></p><p data-start="271" data-end="367" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">미분양주택을 <span data-start="278" data-end="297">선착순으로 공급받아 취득하면</span> 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 <span data-start="319" data-end="346">미분양주택 해소 및 부동산·건설경기 활성화</span>를 위한 정책적 지원의 일환입니다.</font></p><p data-start="271" data-end="367" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="369" data-end="452" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">이번 칼럼에서는 <span data-start="378" data-end="450">미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례를 규정한 「조세특례제한법」을 창원시 소재 대단지 아파트 사례에 적용해 살펴보겠습니다.</span></font></p><p data-start="369" data-end="452" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="369" data-end="452" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17402244801838.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 창원시 양덕동 스카이뷰</div></td></tr></tbody></table><br></font></p><p data-start="369" data-end="452" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="454" data-end="530" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">창원시 양덕동 소재 한 아파트 단지는 <span data-start="475" data-end="528">2009년 입주자모집공고를 했으나, 일부 계약이 체결되지 않아 미분양주택이 발생했습니다.</span></font></p><p data-start="454" data-end="530" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="532" data-end="646" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">「조세특례제한법 제98조의2」에 따르면, <span data-start="555" data-end="589">2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지</span> 취득한 <span data-start="594" data-end="606">수도권 외 지역</span>의 미분양주택을 양도할 경우 <span data-start="622" data-end="644">과세특례를 적용받을 수 있습니다.</span></font></p><p data-start="532" data-end="646" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="648" data-end="734" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">이 아파트 단지의 미분양주택은 <span data-start="665" data-end="691">법령에서 정한 취득기간 요건을 충족하므로</span> 과세특례에 따른 <span data-start="701" data-end="732">장기보유특별공제 및 특례 세율 적용이 가능합니다.</span></font></p><p data-start="648" data-end="734" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="736" data-end="907" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">부동산을 <span data-start="741" data-end="760">3년 이상 보유하고 양도하면</span> 일반적으로 1년에 2%(최대 15년, 30%)의 장기보유특별공제가 적용됩니다. 하지만 <span data-start="813" data-end="857">「조세특례제한법 제98조의2」 요건을 충족하는 지방 미분양주택을 양도하면</span> <span data-start="858" data-end="891">1년에 8%(최대 10년, 80%)의 장기보유특별공제</span>를 적용받을 수 있습니다. </font><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">또한, </span><span data-start="913" data-end="928" style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">6~45%의 기본세율</span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">을 적용받아 </span><span data-start="935" data-end="955" style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">중과세율을 피할 수 있습니다.</span></p><p data-start="736" data-end="907" style="letter-spacing: normal;"><span data-start="935" data-end="955" style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></p><p data-start="959" data-end="1097" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">특례 요건을 갖춘 지방 미분양주택은 <span data-start="979" data-end="1020">1세대 1주택 비과세를 적용할 때 소유 주택으로 간주되지 않습니다.</span> 따라서 <span data-start="1025" data-end="1060">다른 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.</span> 따라서 <span data-start="1065" data-end="1095">과세특례 내용을 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.</span></font></p><p data-start="959" data-end="1097" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="1099" data-end="1149" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">「조세특례제한법 제98조의3」은 <span data-start="1117" data-end="1147">취득기간과 적용 대상 지역에서 차이가 있습니다. </span></font><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">특례를 적용받으려면 </span><span data-start="1162" data-end="1195" style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지</span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"> 주택을 취득해야 하며, </span><span data-start="1209" data-end="1223" style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">서울특별시 외 지역</span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">의 미분양주택이어야 합니다.</span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">또한, </span><span data-start="1246" data-end="1276" style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">사업주체로부터 최초로 매매계약을 체결해야 하며,</span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"> 타인을 거쳐 </span><span data-start="1284" data-end="1314" style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">승계 취득한 주택은 특례 적용 대상이 아닙니다.</span></p><p data-start="1099" data-end="1149" style="letter-spacing: normal;"><span data-start="1284" data-end="1314" style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></p><p data-start="1318" data-end="1394" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">다만, <span data-start="1322" data-end="1348">미분양주택 분양권을 상속으로 취득한 경우</span> 특례 적용이 가능하다는 <span data-start="1362" data-end="1378">최근 해석 변경이 있어</span> 주목할 필요가 있습니다.</font></p><p data-start="1396" data-end="1461" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">「조세특례제한법 제98조의3」에 따르면, <span data-start="1419" data-end="1459">취득일로부터 5년 이내 양도하면 양도소득세가 100% 감면됩니다.</span></font></p><p data-start="1396" data-end="1461" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="1463" data-end="1581" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><span data-start="1463" data-end="1480">5년이 지난 후 양도하면</span> 취득일로부터 <span data-start="1488" data-end="1516">5년간 발생한 양도소득금액에 대해 감면 혜택</span>을 받을 수 있습니다. 다만, 이 경우 <span data-start="1538" data-end="1579">1년에 2%(최대 15년, 30%)의 장기보유특별공제가 적용됩니다.</span></font></p><p data-start="1463" data-end="1581" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="1583" data-end="1670" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">이 두 가지 특례 규정은 비슷한 시기에 취득한 지방 미분양주택에 대한 혜택을 규정하고 있으며, <span data-start="1636" data-end="1668">동시에 적용될 수 없으므로 하나만 선택해야 합니다.</span></font></p><p data-start="1583" data-end="1670" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="1672" data-end="1752" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><span data-start="1672" data-end="1696">취득일로부터 5년 이내 양도하는 경우</span>에는 <span data-start="1699" data-end="1750">양도소득세 100% 감면을 받을 수 있는 「조세특례제한법 제98조의3」이 유리합니다.</span></font></p><p data-start="1672" data-end="1752" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="1754" data-end="1860" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">반면, <span data-start="1758" data-end="1796">취득 후 5년간 기준시가 상승폭이 적어 감면 혜택이 불리하다면</span>, <span data-start="1798" data-end="1858">장기보유특별공제율이 높은 「조세특례제한법 제98조의2」를 적용하는 것이 절세 전략이 될 수 있습니다.</span></font></p><p data-start="1754" data-end="1860" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="1862" data-end="1930" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">지방 미분양주택을 취득해 <span data-start="1876" data-end="1896">과세특례를 적용받으려는 거주자</span>는 <span data-start="1898" data-end="1928">취득 당시 공급계약서를 반드시 확인해야 합니다. </span></font><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">공급계약서에 </span><span data-start="1939" data-end="1964" style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">미분양주택임을 확인하는 지자체장의 날인</span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">이 있다면, </span><span data-start="1971" data-end="1990" style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">과세특례 적용이 가능합니다.</span></p><p data-start="1862" data-end="1930" style="letter-spacing: normal;"><span data-start="1971" data-end="1990" style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></p><p data-start="1994" data-end="2086" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">특례를 적용하지 않고 <span data-start="2006" data-end="2035">양도소득세를 신고하는 경우도 종종 발생합니다.</span> 이 경우, <span data-start="2042" data-end="2084">신고 후 5년 이내라면 경정청구를 통해 세금을 돌려받을 수 있습니다.</span></font></p></div></div><div><font size="6"><span data-start="2042" data-end="2084"><br></span></font></div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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