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[칼럼] 임야를 양도한다면 사업용 토지일까, 비사업용 토지일까?

작성자: 안상희 세무사

조회: 86 등록일: 2025-03-17

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<span style="letter-spacing: 0px;"><font size="7"><b>[칼럼] 임야를 양도한다면 </b></font></span><div><span style="letter-spacing: 0px;"><font size="7"><b>사업용 토지일까, 비사업용 토지일까?</b></font></span></div><div><b style=""><font size="6"><br></font></b><p data-start="42" data-end="93"><font size="6">임야를 양도하고 양도소득세를 신고·납부하는 경우, 비사업용 토지 여부를 판단해야 합니다.</font></p><p data-start="42" data-end="93"><font size="6"><br></font></p>
<p data-start="95" data-end="206"><font size="6">비사업용 토지로 분류되면 10%p의 세율이 할증되어 중과되므로 세 부담이 증가할 수 있습니다. 세법에서 규정하는 임야에 대한 비사업용 토지 판단 기준을 살펴보고, 몇 가지 사례를 접목해보겠습니다.</font></p><p data-start="95" data-end="206"><font size="6"><br></font></p><p data-start="95" data-end="206"><font size="6"><table id="community_image" class="center" align="center" width="775"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17421744902640.jpg" width="775" align="absmiddle"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 임야 양도 시 사업용 토지 vs. 비사업용 토지 판단 기준 정리</div></td></tr></tbody></table><br></font></p><p data-start="95" data-end="206"><font size="6"><br></font></p>
<p data-start="208" data-end="430"><font size="6">임야는 산림 및 원야를 이루는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지로 정의됩니다. 공부상 지목과 관계없이 실제 현황에 따라 임야 여부가 결정됩니다. </font></p><p data-start="208" data-end="430"><font size="6"><br></font></p><p data-start="208" data-end="430"><font size="6">조세심판원은 실질적으로 임야로 인정하려면 지목이 변경되어 원상 회복이 어렵거나 상당한 비용이 소요되는 경우여야 한다고 판단합니다. 따라서 공부상 대지에 방치된 상태로 수목이 자란다고 해서 임야로 볼 수는 없습니다.</font></p><p data-start="208" data-end="430"><font size="6"><br></font></p>
<p data-start="432" data-end="655"><font size="6">먼저, 무조건 사업용 토지로 보는 경우에 해당하는지부터 판단해야 합니다. 피상속인이 8년 이상 재촌한 임야를 상속·증여받은 경우, 양도 기한 제한 없이 사업용 토지로 의제할 수 있습니다. </font></p><p data-start="432" data-end="655"><font size="6"><br></font></p><p data-start="432" data-end="655"><font size="6">재촌 요건이란 임야 소재지에 주민등록을 두고 상시 거주하는 것을 의미합니다. 다만, 양도 당시 해당 임야가 주거·상업·공업지역에 속하면, 무조건 사업용 토지로 보는 규정을 적용할 수 없으므로 유의해야 합니다.</font></p><p data-start="432" data-end="655"><font size="6"><br></font></p>
<p data-start="657" data-end="744"><font size="6">또한, 사업인정고시일로부터 소급하여 5년 이전에 취득한 임야가 협의매수 또는 수용되는 경우, 비사업용 토지로 보지 않는다는 세법 규정을 확인해야 합니다.</font></p><p data-start="657" data-end="744"><font size="6"><br></font></p>
<p data-start="746" data-end="988"><font size="6">무조건 사업용 토지로 인정되지 않는다면, 기본적으로 재촌 기간이 사업용 토지 요건을 충족하는지 계산해야 합니다. 양도일 이전 3년 중 2년 이상, 5년 중 3년 이상, 전체 보유 기간 중 60% 이상 재촌 요건을 충족하면 사업용으로 인정됩니다. </font></p><p data-start="746" data-end="988"><font size="6"><br></font></p><p data-start="746" data-end="988"><font size="6">예를 들어, 피상속인이 8년 이상 재촌한 임야를 상속받아 양도했으나, 양도 당시 주거지역에 해당해 무조건 사업용 토지로 볼 수 없다면, 상속인의 재촌 기간을 추가적으로 고려해야 합니다.</font></p><p data-start="746" data-end="988"><font size="6"><br></font></p>
<p data-start="990" data-end="1229"><font size="6">개발제한구역(그린벨트) 내 임야는 예외적인 규정을 적용받습니다. 재촌 요건을 충족하지 못했더라도 개발제한구역으로 지정된 기간은 사업용으로 인정됩니다. </font><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">이는 임야 취득 전에 개발제한구역으로 지정되었어도 동일하게 적용됩니다. </span></p><p data-start="990" data-end="1229"><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></p><p data-start="990" data-end="1229"><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">따라서 양도한 임야가 개발제한구역에 해당한다면, 관할 지자체를 통해 지정 시기를 반드시 확인해야 합니다. 개발제한구역으로 지정된 기간을 사업용으로 인정해, 사업용 토지 요건 충족 여부를 판단해야 합니다.</span></p><p data-start="990" data-end="1229"><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></p>
<p data-start="1231" data-end="1384"><font size="6">군사시설보호구역으로 지정된 임야도 재촌 요건 충족 여부와 관계없이 사업용으로 인정됩니다. 또한, 홍수관리지역, 상수원보호구역, 철도보호지구, 접도구역 등 특정 용도 지역 내 임야는 일정 면적 이내에서 사업용 토지로 간주됩니다. 따라서 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다.</font></p><p data-start="1231" data-end="1384"><font size="6"><br></font></p>
<p data-start="1386" data-end="1525" data-is-last-node="" data-is-only-node=""><font size="6">임야는 다른 지목과 달리 자경 여부나 실제 사업적 사용 여부를 따지지 않고, 재촌 기간을 기본 요건으로 합니다. 세법상 무조건 사업용 토지로 인정되는 규정을 숙지하고, 예외적으로 인정되는 사업용 임야 규정을 구체적인 사례에 적용하는 것이 중요합니다.</font></p><p data-start="1386" data-end="1525" data-is-last-node="" data-is-only-node=""><font size="6"><br></font></p></div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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