[칼럼] 옥탑이 있는 다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수 있을까

뉴스

하우스존 매물검색

필요한 매물정보를 간편하게 검색하실 수
있습니다.

뉴스

[칼럼] 옥탑이 있는 다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수 있을까

작성자: 안상희 세무사

조회: 39 등록일: 2025-04-04

첨부파일:

캡처.JPG(55.4KB)Download: 1

<font size="4"> </font><font size="7"><b>[칼럼] 옥탑이 있는 다가구주택은 </b></font><div style="letter-spacing: normal;"><font size="7"><b>         하나의 주택으로 볼 수 있을까 </b></font></div><div style="letter-spacing: normal;"><b><font size="6"><br></font></b><div><font size="6">생계를 같이하는 1세대가 양도일 현재 1주택을 소유하고, 그 주택의 보유 기간이 2년 이상이라면 양도소득세 비과세 요건을 충족합니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6"><table id="community_image" class="center" align="center" width="784"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17437647907674.jpg" width="784" align="absmiddle"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문]옥탑이 있는 다가구주택, 하나의 주택일까? — 양도세 비과세 핵심 정리표

</div></td></tr></tbody></table><br></font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6">소득세법상 주택이란 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 주택에 해당하는지 여부, 1개의 주택으로 볼 수 있는지 여부 등에 대한 세법 규정을 사례별로 살펴보고자 합니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6"> 원룸 건물인 경우, 다세대주택인지 다가구주택인지를 구분할 필요가 있습니다. 통상 각 호실이 세대별로 구분등기되어 있다면 다세대주택이고, 건물 전체에 대해 1개의 등기부를 가지고 있다면 다가구주택으로 판단할 수 있습니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6"> 다가구주택을 호실별로 양도하지 않고 하나의 매매 단위로 양도하는 경우, 그 전체를 1개의 주택으로 볼 수 있습니다. 다만 건축법상 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하여야 한다고 규정하고 있습니다. </font></div><div><font size="6"><br></font></div><div><font size="6"> 불법으로 증축하거나 옥탑방을 설치하여 실제 주거용으로 사용하는 층수가 4개 이상이라면 전체를 1개의 주택으로 볼 수 없어 비과세 적용이 배제됩니다.</font><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"> </span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">과세당국은 원룸 건물 구조에 대한 점검을 통해 거액의 양도소득세를 추징하고 있으니 주의해야 할 것입니다. </span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"> 주택과 상가가 복합된 겸용주택의 경우, 주택의 연면적이 상가보다 크다면 건물 전부를 주택으로 보아 비과세를 적용할 수 있습니다. </span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">다</span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">만 건물 전체의 양도가액이 12억 원을 초과한다면, 주택의 연면적이 크더라도 주택 부분만 주택으로 보아 비과세를 적용해야만 합니다. </span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">장기간 공가 상태로 방치된 주택이라면 건물의 기능이나 시설 등이 주거에 적합한 상태인지가 쟁점이 되며, 그 여부는 사실판단 사항입니다. </span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">일부 수선을 통해 언제든지 주택으로 사용할 수 있다면 주택으로 보는 것이며, 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우라면 주택 수에서 제외할 수 있습니다. </span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">전입 여부, 전기·수도 공급 여부, 재산세 부과 내역 등을 종합적으로 고려하여 판단할 수 있습니다. </span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">주택을 양도하기 전 건물을 멸실하고 나대지 상태로 양도하는 경우, 양도일 현재를 기준으로 주택 여부를 판단하므로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다. </span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">당사자 간 매매 특약에 의해 양도일 전 건물을 멸실한 경우에도, 2022년 12월 20일 이후 매매계약 체결분부터는 양도일을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 해석이 변경되었습니다. </span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">종전 해석에 따르면 매매계약일을 기준으로 1주택 여부를 판단하므로 비과세를 적용받을 수 있었지만, 논란에도 불구하고 해석이 변경되었으니 유의할 필요가 있습니다. </span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">농지법에 따르면 농막은 6평 이하의 주거 목적이 아닌 건축물로서, 농자재나 농기계의 보관 등을 위해 설치된 것을 말합니다. 농막이라 하더라도 상시 주거를 목적으로 사용하는 경우 주택으로 보아야 하며, 그 여부는 사실판단 사항입니다. </span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">주민등록상 장기간 전입이 되어 있거나 실제 내부가 주방과 침대, 서재 등으로 구성되어 있고, 전력요금이 과다한 경우 등의 상황에서는 해당 농막을 주택으로 보아야 한다는 조세심판원의 판례를 참고할 수 있습니다. </span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">예상치 못한 건물이 주택 수에 포함되어 기존 주택에 대한 비과세가 배제되는 경우가 종종 있습니다. </span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">원룸 건물의 경우, 건축법상 다가구주택이라 하더라도 옥탑 설치 등으로 인해 각각의 호실이 모두 주택 수에 포함되는 경우도 있습니다. 사례별로 해당되는 세법 규정을 정확히 숙지할 필요가 있습니다.</span></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div></div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



이전글	"서울 0.11%↑, 대구 -0.09%↓"... 아파트 가격 엇갈렸다
다음글	“집값 담합·허위매물 뿌리 뽑는다” 국토부·서울시, 25개 구 자금출처 전수조사

제호 : 하우스존부동산신문 / 등록번호 : 경남 아02640 / 등록일 : 2024년 5월 23일 / 사업자등록번호 : 253-69-00542 / 통신판매업번호 : 2024-마산회원-0260
발행.편집인.청소년보호책임자 : 최미경 / 발행소 : (51314) 창원시 마산회원구 석전남23길 6-1, 상가동 2층 1호(석전동,일우맨션아파트)
대표전화 : 055-296-8995 / 팩스 : 055-296-8994 / E-mail : cmk@housezone.co.kr

부동산정보는 참고용으로 정보의 정확성이나 신뢰성을 보증하지 않으며, 서비스 이용의 결과에 대해서 어떠한 법적인 책임을 지지 않습니다. 모든 콘텐츠는 무단 전재와 복사, 배포 등을 금하며, 이를 무단 이용하는 경우 저작권법에 따라 법적 책임을 질 수 있습니다. 또한 이메일주소 자동수집을 거부하며 이를 위반시 정보통신망관련법에 의해 처벌됨을 유념하시기 바랍니다.
COPYRIGHT(C) HOUSEZONE. ALL RIGHTS RESERVED.