[칼럼] 주택을 갈아타면서 비과세 될 수 있는 구체적 요건 (대법원 판례)

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[칼럼] 주택을 갈아타면서 비과세 될 수 있는 구체적 요건 (대법원 판례)

작성자: 안상희 세무사

조회: 26 등록일: 2025-04-22

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[칼럼] 주택을 갈아타면서 <div>비과세 될 수 있는 구체적 요건 (대법원 판례)<div> 일시적으로 2주택이 된 경우, 양도소득세 비과세 특례를 활용하면 세금 부담 없이 주택을 사고팔 수 있습니다. 혼인이나 동거봉양 합가 등으로 주택 수가 일시적으로 늘어난 경우에도, 양도 당시를 기준으로 판단해 특례 요건을 적용할 수 있다고 해석되어 왔습니다.  하지만 최근 과세당국 해석과 대법원 판결을 통해 비과세 특례의 범위가 보다 명확해졌습니다. 판단을 잘못하면 세금 폭탄으로 이어질 수 있으니 주의가 필요합니다. <table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17452897812092.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 주택을 갈아타면서 비과세 될 수 있는 구체적 요건 기존해석vs 최근 대법원 판례 </div></td></tr></tbody></table> 
기본적으로 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 간주되어 양도소득세가 비과세됩니다.  그러나 기존 2주택을 보유하던 세대가 새 주택을 취득하고, 이후 종전 주택을 매도해 남은 2주택이 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우, 과연 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부가 쟁점이 됩니다. 
그동안 조세심판원과 과세당국은 ‘양도 당시’를 기준으로 판단해 비과세 특례를 허용해왔지만, 최근 대법원은 이와 다른 입장을 내놨습니다. 대법원은 일시적 2주택 특례는 ‘기존 1주택자가 새로운 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우’에만 적용된다고 판시했습니다.  즉, 기존에 2주택을 소유한 상태에서 1주택을 더 취득해 3주택자가 되었다가 1채를 매도해 2주택자가 되는 경우에는 해당 특례를 적용할 수 없다는 것입니다. 
이번 판결은 조세법률주의 원칙을 강조한 것으로, 세법을 엄격하게 해석해야 하며 합리적 이유 없이 확장하거나 유추 적용할 수 없다는 점을 분명히 했습니다. 이에 따라 기존의 절세 전략으로 활용되어 온 다주택자의 ‘갈아타기’ 방식에는 제한이 생기게 되었습니다. 
비슷한 맥락에서, 2주택 보유자가 1주택자와 혼인하거나 동거봉양 합가를 한 뒤 1채를 처분하고 남은 주택에 비과세 특례를 적용할 수 있는지도 논란이 되었습니다.  종전에는 양도 당시를 기준으로 특례를 적용했지만, 이제는 ‘1주택을 보유한 자’라는 문구를 보다 엄격히 해석해야 한다는 방향으로 바뀌었습니다. 
예를 들어 A, B 주택이 일시적 2주택 비과세 요건을 충족한 상태에서 C 주택을 보유한 사람과 혼인해 3주택자가 된 경우, 과거에는 B 취득일로부터 3년 이내 A를 매도하면 비과세 특례를 적용받고, 남은 B와 C는 혼인·합가 특례를 적용받을 수 있다고 해석했습니다. 하지만 관련 집행기준이 최근 삭제되면서 납세자 혼란이 커지고 있습니다. 
이처럼 기존 일시적 2주택자가 종전 주택에 대해 비과세 혜택을 받은 뒤 남은 주택을 다시 양도할 때도 특례가 계속 적용될 수 있는지에 대한 명확한 유권해석이 요구되고 있습니다.  다주택자들은 지금까지 일시적 2주택 규정을 활용해 갈아타기 방식으로 절세 전략을 세워왔지만, 이번 대법원 판결을 통해 특례의 적용 범위가 제한되며 전략 수정이 불가피해졌습니다. 
비과세 특례의 취지와 적용 범위를 명확히 한 이번 판결은 관련 법령을 충분히 이해하고 전략을 세우는 데 참고가 될 수 있습니다. 주택을 사고파는 과정에서 절세를 고려하는 이들에게 중요한 판단 기준이 될 것입니다. </div></div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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