임차권등기에도 보증금 못 받는다고?…대법 “이사 후 등기, 대항력 없다” 이사 먼저 하면 권리 사라져…세입자 보호의 맹점 드러나

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임차권등기에도 보증금 못 받는다고?…대법 “이사 후 등기, 대항력 없다” 이사 먼저 하면 권리 사라져…세입자 보호의 맹점 드러나

작성자: 최미경 발행인/대표

조회: 66 등록일: 2025-05-12

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임차권등기에도 보증금 못 받는다고?…<div>대법 “이사 후 등기, 대항력 없다”
이사 먼저 하면 권리 사라져…세입자 보호의 맹점 드러나 
<iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/pe5EIaqUDcI?si=AdLCVaxZLiwtoC-L" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe> 2024년 4월 15일, 대법원이 세입자가 임차권등기를 신청해도 이사한 후 등기를 마쳤다면 대항력이 인정되지 않는다고 판결했습니다. 임차권등기는 전입신고와 점유를 상실한 세입자가 보증금을 돌려받기 위한 장치지만, 등기 당시 실제 거주 여부가 핵심이라는 게 이번 판례의 요지입니다. 전문가들은 이 판결로 인해 세입자들이 이사 타이밍과 등기 시점을 더 주의 깊게 관리해야 한다고 강조합니다. <table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17470152087343.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문]</div></td></tr></tbody></table> 
사건은 충남 천안의 한 아파트에서 발생했습니다. 세입자 B씨는 2017년 전세보증금 9500만원에 입주했고, 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하자 2019년 3월 12일 임차권등기명령을 신청했습니다.  SGI서울보증이 보증금을 대신 지급한 날인 4월 5일, B씨는 곧바로 이사했고, 실제 등기는 3일 뒤인 4월 8일에 이뤄졌습니다. 이후 집은 경매에 넘어갔고, SGI는 낙찰자 A씨에게 8227만원을 추가 청구했습니다. 1, 2심은 “등기가 경매 개시 전 이뤄졌으므로 대항력이 유지된다”고 보고 보증금 청구를 인정했습니다. 
하지만 대법원은 달랐습니다. 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 “임차권등기는 임차인이 거주 중일 때만 기존 대항력을 유지할 수 있다”며 하급심 판결을 파기했습니다. 세입자가 4월 5일 집을 떠났고, 4월 8일 등기는 새로운 대항력을 발생시킬 뿐, 이미 사라진 대항력을 되살릴 수는 없다고 판시했습니다. 
이 판결은 임차권등기를 고려하는 세입자들에게 중요한 선례가 됐습니다. 특히 전입신고와 점유 상태가 유지되는 시점에서 등기를 완료해야만 효력이 발생하므로, 보증금 회수를 위해서는 이사 시기와 등기 진행 순서를 철저히 관리해야 합니다. 
부동산 전문 변호사들은 “등기 자체만 믿고 이사를 서두르면 보증금을 잃을 수 있다”며 “임차권등기는 ‘이사 후 보장’이 아니라 ‘등기 전 점유’가 핵심 조건”이라고 설명합니다. </div>

하우스존부동산신문 최미경 발행인/대표
cmk@housezone.co.kr



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