[칼럼] 허물어진 옛 건물의 취득가액은 필요경비로 인정받을 수 있을까

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[칼럼] 허물어진 옛 건물의 취득가액은 필요경비로 인정받을 수 있을까

작성자: 안상희 세무사

조회: 80 등록일: 2025-05-12

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[칼럼] 허물어진 옛 건물의 취득가액은<div>필요경비로 인정받을 수 있을까</div><div> <iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/ks7Oni0QV3I?si=i_oATpF_NdbyI_5P" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe> 낡고 오래된 건물을 취득해 철거하고 새로운 건물을 신축하는 경우가 있습니다. 이때 신축한 건물을 양도할 경우, 옛 건물의 취득가액과 철거비용이 필요경비로 인정될 수 있는지가 쟁점이 될 수 있습니다. <table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17470505625480.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문]</div></td></tr></tbody></table> 
또한, 기존 세입자에게 지급한 명도비용과 부동산 매도를 위한 컨설팅 비용의 필요경비 인정 여부에 대해서도 과세관청과 이견이 있을 수 있습니다. 
최근 마산 지역 마트 건물 양도 사례를 통해 관련 쟁점들을 살펴보고자 합니다. 10억 원에 구건물과 토지를 매입한 후, 구건물을 철거하고 30억 원의 공사비를 들여 마트 건물을 신축한 납세자의 사례입니다. 
신축한 건물을 80억 원에 양도하는 과정에서, 구건물에 대한 장부가액과 철거비용의 필요경비 인정 여부가 쟁점이 되었습니다. 취득 후 구건물을 즉시 멸실했다면, 구건물의 장부가액은 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 이는 토지만을 이용하려는 목적이 명백하기 때문입니다. 
상기 사례의 경우, 2017년 4월 기존 세입자가 있는 구건물과 토지를 취득하였고, 2018년 4월까지 약 1년간 임대료 수입에 대한 세금 신고를 하였습니다. 
모든 세입자가 퇴거한 2018년 4월부터 철거를 시작하여 새로운 건물을 신축한 상황에서, 구건물을 즉시 철거하지 않았다는 이유로 과세관청은 토지만을 이용하려는 목적이 아니라고 판단했습니다. 1년간 구건물에서 기존 세입자가 영업을 하였으므로, 구건물을 부동산 임대업에 사용한 것으로 본 것입니다.  그러나 납세자는 구건물 취득 즉시 기존 세입자들에게 내용증명을 발송해 즉시 퇴거해 줄 것을 요청하였으며, 계약기간이 남아 있던 세입자들과의 분쟁이 발생하였습니다. 
그 과정에서 세입자들과 명도를 위한 협의를 진행하였고, 일정 명도비용을 지급하며 일정 기한까지만 영업하는 것으로 합의하였습니다.
비록 1년간 임대수입이 발생하였더라도, 납세자가 행한 일련의 과정들이 토지만을 이용하려는 당초 목적에 부합함이 명백하다고 인정될 수 있습니다. 
따라서 구건물의 취득가액은 필요경비로 산입될 수 있습니다.
또한 매매계약과 관련하여 인도 의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 양도비 등으로 필요경비로 공제할 수 있도록 하는 명문 규정이 있습니다. 
상기 사례는 매수인이 건물을 신축하기 위해 기존 세입자에게 명도비용을 지급한 경우에 해당합니다. 이는 「소득세법 시행령」 제163조 제3항 제3호에서 규정한, 양도자산의 “이용 편의”를 위하여 지출한 비용에 해당할 수 있으므로 필요경비로 공제할 수 있다는 판단입니다. 
특히 2020년 2월 11일 개정된 해당 조문에 따라, 건물을 재건축한 경우의 철거비용은 토지만을 이용하려는 목적 유무에 관계없이 필요경비로 산입할 수 있으므로 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 
최근에는 부동산 매도를 위한 상권조사, 가격 타당성 분석 등 컨설팅 비용을 필요경비에 산입해 신고하는 사례도 늘고 있습니다. 양도를 위해 직접 지출한 비용만 인정되므로, 해당 컨설팅 용역의 실질적 내용에 대한 사실 판단이 중요합니다.  다만 최근 조세불복 과정에서는 컨설팅 비용을 양도비로 인정하지 않는 판단이 대부분입니다. 철거된 구건물 장부가액의 필요경비 인정 여부는 큰 금액의 세금 차이를 발생시킬 수 있습니다. 
당초 토지만을 이용하려는 목적이 명백하였음을 입증할 수 있도록 사전 준비가 필요합니다. 철거비용에 대한 개정 사항과 고액 컨설팅비 지출에 대한 판례들을 숙지하여 절세에 적극 활용해야 할 것입니다. </div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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