"임차인 보증금 인수했어요"…경매 낙찰 뒤 날벼락, 권리분석 실패 사고 속출 대항력+우선변제권 있다고 안심 금물…제2경매 땐 배당권 소멸 가능성 꼭 확인해야

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"임차인 보증금 인수했어요"…경매 낙찰 뒤 날벼락, 권리분석 실패 사고 속출 대항력+우선변제권 있다고 안심 금물…제2경매 땐 배당권 소멸 가능성 꼭 확인해야

작성자: 최미경 발행인/대표

조회: 59 등록일: 2025-06-02

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"임차인 보증금 인수했어요"…경매 낙찰 뒤 날벼락, 권리분석 실패 사고 속출
대항력+우선변제권 있다고 안심 금물…제2경매 땐 배당권 소멸 가능성 꼭 확인해야 <iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/D8k6iHR_GU0?si=Do4g3C8XeCIuOqqM" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe> 2024년 6월, 한 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 대신 갚게 된 사건이 발생했습니다. 원인은 공인중개사의 잘못된 권리분석이었습니다. 이처럼 매수신청 대리인이 부동산 경매 과정에서 임차인의 권리를 정확히 판단하지 못하면 낙찰자에게 수천만 원의 손해가 생길 수 있습니다. <table id="community_image" class="center" align="center" width="800"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17488455281723.jpg" _width="800" align="absmiddle" style="width:800px;"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문] 경매 매수신청 대리 '권리분석 실패' 로 인한 사고사례 요약 </div></td></tr></tbody></table> 
공인중개사법에 따르면, 개업공인중개사는 법원 경매에서 매수신청을 대리할 수 있고, 이 경우 권리관계와 부담사항을 위임인에게 정확히 설명해야 합니다. 설명이 잘못돼 손해가 발생하면 손해배상 책임도 져야 합니다. 
사고는 이렇게 벌어졌습니다. 공인중개사 A는 의뢰인 B의 요청으로 한 경매물건에 대한 매수신청을 대리했고, "인수할 부담 없음"이라며 낙찰을 권유했습니다.  그러나 실제로는 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 있었고, 이 임차인은 낙찰 뒤 보증금을 배당받지 못하자 낙찰자에게 반환을 청구했고, 법원도 그 손을 들어줬습니다. 
문제는 이 부동산이 두 번째 경매 절차였다는 점입니다. 임차인은 첫 번째 경매에서 이미 우선변제권을 행사했지만 배당금을 전액 받지 못했고, 이후 다시 진행된 제2경매에서는 우선변제권을 행사할 수 없었습니다.  대법원 판례(2001.3.27 선고 98다4552 판결)도 "우선변제권은 첫 경매에서 소멸되며, 제2경매에서는 대항력만 남는다"고 판단하고 있습니다. 
이러한 구조는 악용 가능성도 큽니다. 일부 경매 브로커들이 일부러 임차인의 보증금을 인수한 뒤 다시 근저당을 설정하고 제2경매를 유도해, 권리분석에 어두운 낙찰자에게 손해를 떠넘기는 방식입니다. 법원 공고문에는 이 같은 우선변제권 소멸 여부가 명시되지 않아 피해가 반복됩니다. 
경매시장에선 "임차인이 배당요구를 했으니 괜찮다"는 안일한 권리분석이 가장 위험합니다. 특히 과거 경매 이력이 있는 물건이라면 우선변제권 행사 이력과 배당결과를 반드시 확인해야 합니다. 확인설명이 부실하면, 낙찰자는 임차인의 수천만 원 보증금을 떠안게 되고, 중개사는 법적 책임까지 지게 됩니다. 
이런 사례는 경매 실무자와 공인중개사 모두에게 경각심을 줍니다. 특히 제2경매인 경우 임차인의 권리 유무, 배당여부, 경매진행 이력까지 면밀히 살피는 것이 필수입니다.

하우스존부동산신문 최미경 발행인/대표
cmk@housezone.co.kr



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