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[칼럼] 미등기 주택이 재개발된다면 입주권 양도소득세는?

작성자: 안상희 세무사

조회: 36 등록일: 2025-06-17

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<font size="4"> </font><font size="7"><b> [</b><strong data-start="101" data-end="136" style="letter-spacing: 0px;">칼럼] 미등기 주택이 재개발된다면 입주권 양도소득세는?</strong></font><div><b><font size="6"><br></font></b><p data-start="138" data-end="191" style=""><font size="6" style=""><iframe width="800" height="450" src="https://www.youtube.com/embed/1L9tFaWShw0?si=I9dscFWzPtpMokd5" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen=""></iframe></font></p><p data-start="138" data-end="191" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="138" data-end="191" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">부동산을 취득한 사람이 등기를 하지 않고 다른 사람에게 넘기면 ‘미등기 양도자산’이 됩니다. </font><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">이 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없고 양도차익의 70%를 세금으로 내야 합니다. </span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">장기보유특별공제나 세금 감면도 받을 수 없어 세금 부담이 매우 큽니다.</span></p><p data-start="138" data-end="191" style="letter-spacing: normal;"><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></p><p data-start="138" data-end="191" style="letter-spacing: normal;"><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><table id="community_image" class="center" align="center" width="778"><tbody><tr><td><img src="/rankup_module/rankup_board/attach/rinfo/17501384504295.jpg" width="778" align="absmiddle"><div id="#community_caption" class="">▲[하우스존부동산신문]</div></td></tr></tbody></table><br></span></p><p data-start="138" data-end="191" style="letter-spacing: normal;"><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></p><p data-start="290" data-end="346" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">정부는 이런 규정을 통해 세금을 피하거나 실제 돈을 다 내지 않고 사고파는 투기를 막고자 합니다. </font><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">예를 들어 A가 B에게 등기 없이 집을 넘기고, B가 다시 C에게 팔면 B의 거래 사실은 세무서가 알 수 없습니다. </span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">이 경우 B는 높은 차익을 남겨도 세금을 내지 않으며 등록세나 취득세도 피할 수 있습니다. </span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">심지어 2년 이상 보유했다 해도 비과세를 받을 수 없고, 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. </span></p><p data-start="290" data-end="346" style="letter-spacing: normal;"><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></p><p data-start="290" data-end="346" style="letter-spacing: normal;"><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">무엇보다 양도차익의 70%를 세금으로 내야 하고, 부동산등기특별조치법 위반으로 형사처벌도 받을 수 있습니다. </span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">대금을 모두 내지 않았더라도 거의 지급한 상태라면 사실상 취득으로 볼 수 있어 양도 시 미등기 양도에 해당할 수 있습니다.</span></p><p data-start="290" data-end="346" style="letter-spacing: normal;"><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></p><p data-start="662" data-end="712" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">불이익을 피하려면 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 마친 후 제3자에게 양도해야 합니다. </font><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">상속받은 집을 등기하지 않고 팔아도 역시 미등기 양도입니다. </span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">실수로 등기를 하지 않았더라도 세금 혜택을 받을 수 없으니 상속 부동산은 등기부터 해야 합니다.</span></p><p data-start="662" data-end="712" style="letter-spacing: normal;"><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></p><p data-start="808" data-end="864" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">최근엔 등기되지 않은 상속 주택이 재개발되어 조합원 입주권으로 바뀐 뒤 양도된 사례가 있었습니다. </font><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">소득세법 제89조에 따르면, 조합원입주권 양도는 종전주택이 2년 이상 보유되었을 경우 비과세가 가능합니다. </span></p><p data-start="808" data-end="864" style="letter-spacing: normal;"><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></p><p data-start="808" data-end="864" style="letter-spacing: normal;"><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">시행령 제154조 1항도 이 내용을 따릅니다. </span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">조합원입주권은 부동산을 살 수 있는 권리이므로 원칙적으로 미등기 양도와는 다릅니다.</span></p><p data-start="1008" data-end="1046" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">또 법에는 종전주택이 ‘등기된 상태’여야 한다는 규정은 없습니다.</font></p><p data-start="1048" data-end="1099" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">그럼에도 세무서는 이 사례를 미등기 양도로 보고 비과세를 배제하고 과세예고를 하였습니다.</font></p><p data-start="1048" data-end="1099" style="letter-spacing: normal;"><font size="6"><br></font></p><p data-start="1101" data-end="1144" style="letter-spacing: normal;"><font size="6">이럴 경우 납세자는 조세불복 절차를 통해 억울한 과세를 막을 수 있습니다. </font><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">해당 사례처럼 납세자 주장이 법리에 맞다면 비과세를 인정받을 수 있습니다. </span><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;">불가피한 사정이 아닌 이상 미등기 양도는 여러 불이익을 초래하므로 반드시 정상적인 절차를 따라야 합니다.</span></p></div><div><span style="font-size: xx-large; letter-spacing: 0px;"><br></span></div>

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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