[칼럼] 상가와 주택이 함께 있는 건물을 양도할 경우의 세금문제

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[칼럼] 상가와 주택이 함께 있는 건물을 양도할 경우의 세금문제

작성자: 안상희 세무사

조회: 53 등록일: 2025-07-03

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[칼럼] 상가와 주택이 함께 있는 건물을 양도할 경우의 세금문제 <div align="center" style="box-sizing: border-box; color: rgb(0, 0, 0); font-family: "Malgun Gothic", dotum, sans-serif; font-size: 14.6667px; letter-spacing: normal; text-align: center;"> </div> 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 있는 경우 이를 상가주택(겸용주택)이라고 부릅니다.  통상 건물의 고층부에서 주인이 실제 거주를 하면서 저층부는 사업목적으로 자가이용하거나 임대를 주는 경우가 많으므로 건물 관리에 용이할 수 있습니다.  상가주택을 양도하거나 취득할 경우 발생하는 세금문제에 대해 살펴보고자 합니다.   함안군 가야읍 소재 상가주택의 매매 사례입니다. 1층은 약국을 운영하는 세입자에게 임대를 주고 있었고 2층은 공실, 3,4층은 주택으로 임대하고 있습니다.  추가로 보유한 마산 소재 아파트 1채를 팔고자 하는데 양도차익이 커서 거액의 양도소득세를 걱정해야만 하는 상황이었습니다.  상가주택 중 주택의 면적이 더 적어도 주택 수에 포함이 되며 2주택자에 해당하게 되어 마산 소재 아파트는 비과세될 수 없습니다.   1층의 세입자가 해당 상가주택을 매수하길 희망하고 있었고 매도인의 양도소득세 고민과 맞물려 매매거래가 성사되게 됩니다.  매도인은 상가주택에 대한 양도소득세를 신고, 납부해야하며, 이후 양도하는 마산 소재 아파트는 비과세 될 수 있습니다.  2006.1.1 이전에 취득한 부동산은 실거래가액이 확인되지 않을 경우 환산취득가액을 적용할 수 있으므로 해당 상가주택에 대한 양도소득세를 절감할 수 있습니다.   매수인은 취득세를 신고, 납부해야 합니다.  주택은 고시되는 가액, 토지와 건물은 기준시가가 취득세의 과세표준이 되며 취득세 신고 시 관할군청에서 산정하게 됩니다.  해당 상가주택의 3,4층은 주택이므로 따로 고시가 되며 이는 주택건물에 대한 토지를 포함한 가액입니다.  취득하는 주택이 2번째 이하의 주택이라면 1.1%의 취득세만 부담하면 되며, 상가건물과 상가건물에 대한 토지는 4.6%의 세율로 취득세를 납부해야 합니다.   상기 상가주택의 매매거래가 포괄양도양수 조건을 충족한다면 부가가치세 문제는 발생하지 않을 수 있습니다.  매도인은 임대사업을 영위하고 있었고 매수인이 임대업을 그대로 승계받는다면 해당 거래는 포괄양도양수에 해당할 수 있습니다.  하지만 매수인은 1층에서 계속하여 약국을 운영할 것이므로 포괄양도양수에 해당할 수 없으며 상가건물분에 대한 부가가치세를 포함하여 매도인에게 지급해야 합니다.  매도인은 부가가치세를 신고, 납부해야하며 매수인은 과세사업에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.   상가주택의 양도가액이 12억원을 초과한다면 주택의 면적이 더 크더라도 주택부분만을 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 여부를 판단하도록 2022년 세법이 개정되었습니다.  양도가액이 12억원 이하이면서 주택 면적이 상가 면적보다 더 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 비과세 여부를 판단할 수 있는 것입니다.   일부의 면적만이 주택으로 이용되는 건물이라도 주택 수에 포함되므로 기존 주택을 양도할 경우 반드시 고려해야 합니다.  기존 주택이 없다면 양도가액에 따라 건물 전부 혹은 일부에 대한 비과세 여부를 판단하여 절세에 활용할 수 있습니다.  포괄양도양수 거래 여부에 의한 부가가치세 문제까지 고려한다면 세법상 불이익은 피해갈 수 있습니다.

세무법인 태영 안상희 세무사
ash@housezone.co.kr



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